26 귀 사안의 경우 대항력이 유지된 상태에서 임차주택이 양도됐으므로, 원칙적으로 새 소유자인 김◯◯에게 보 증금 반환을 청구할 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제3조제1항은 주택의 인도와 주민등록을 대항력(제3자에 게도 임차권을 주장할 수 있는 권리) 취득 요건으로 정하고 있습니다. 같은 조 제4항에 따라 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 보므로, 양수인에게 보증금 반환의무가 넘어갑니다. 이와 관련하여 대법원은 “「주택임대차보호법」이 제3조제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추에 볼 때, 달리 공시방 법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것 이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.(1998.1.23.선고 97다43468판결, 대법원 2002.8.13.선고 2000다61466판결, 대법원 2025.4.15.선고 2024다326398판결 참조)”고 판단하고 있습니다. 귀하의 경우는 새 아파트로 이사하기는 했으나, 짐 일부를 남겨두고 현관 비밀번호를 계속 관리해왔으므로 점 유를 완전히 넘긴 것으로 보기는 어렵습니다. 이런 사정이라면 대항력이 그대로 유지되고 있었다고 인정될 가능 성이 높습니다. 다만 분쟁에 대비해 속히 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 마쳐두시길 권합니다. 임차권등 기를 마치면 이후 점유나 주민등록을 유지하지 않아도 대항력이 그대로 보전될 뿐 아니라, 종전에 취득한 확정일 자에 따른 우선변제권도 그대로 유지되므로 강제경매절차에서 다른 채권자보다 앞서 보증금을 배당받을 수 있어, 회수 가능성이 한층 높아집니다. 따라서 임차권등기를 마친 뒤 새 소유자인 김◯◯을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기해 승소판결을 받고, 아파트에 대해 강제경매를 신청하면 보증금을 회수할 수 있을 것입니다. 다만, 점유 유지 여부는 사실관계에 따라 판단이 갈릴 수 있으니, 가재도구 사진이나 비밀번호 관리 정황 등 자료를 미리 챙겨두시기 바랍니다. 저는 6년 전 이○○ 소유의 아파트를 임대차계약 체결 후 보증금을 지급하고, 전입신고와 확정일자를 받아 거 주해 왔습니다. 이후 임대차기간이 만료하여 임대인에게 보증금 반환을 요구했으나, 임대인은 새 임차인이 구해 지면 지급하겠다며 미루기만 했습니다. 결국 보증금을 받지 못한 채 먼저 이사했는데, 주민등록은 그대로 두고 가재도구 몇 점을 남겨둔 채 현관 비밀 번호도 계속 관리하고 있습니다. 그런데 그사이 아파트 소유권이 김○○에게 이전되었습니다. 다행히 근저당권 이나 가압류는 없는 상태입니다. 이런 경우 보증금은 경제력이 없어 보이는 전 소유자에게 청구해야 하는지, 아니 면 현 소유자에게 청구해야 하는지 궁금합니다. 이사 후에도 가재도구를 남기는 등 점유를 계속 유지했다면 새 소유주에게 보증금 청구가 가능합니다. 보증금을 못 받아 일부 가재도구 등을 남겨둔 채 이사했는데, 새 소유자에게 보증금을 청구할 수 있나요? Q . A . 주택임대차 Law Counselor 법률고민 상담소
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