2026년도 등기법포럼 171 『등기실무상 제기되는 몇 가지 분야의 쟁점과 개선방안』 부동산거래계약은 민법의 계약 자유의 원칙을 바탕으로 하면서도, 거래의 안전 을 위해 부동산등기법, 공인중개사법, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 등 다양 한 공법적 규제가 융합되어 작동하는 독특한 체계를 가진다. 이러한 부동산 거래계약에 있어 현실적 문제점은 정보의 비대칭성과 그로 인한 매매계약 및 전세 등 계약에 있어 사기의 위험성이다. 매도인(임대인)과 매수인 (임차인) 간의 정보 불균형으로 임대인의 미납 세금 현황, 해당 건물의 선순위 보증금 현황 등은 임차인이 쉽게 알기 어렵고, 이를 악용한 빌라왕 사건, 동시 진행(매매와 임대차를 동시에 진행하여 일명 바지사장에게 명의를 넘기는 수법) 등 고도화된 전세 사기가 지속적으로 발생하여 청년층과 서민들에게 큰 고통을 안겨주고 있다. 또한, 등기제도의 한계 또한 거래 불안전성이 원인이 되고 있다. 우리나라 등 기부등본은 ‘공신력’이 없어 계약 당일 아침에 등기부등본을 깨끗한 상태로 확인 하고 잔금을 치렀음에도 불구하고, 임대인이 잔금 지급 직후(또는 당일)에 은행 대출을 받아 근저당을 설정하면 임차인의 대항력(익일 0시 효력 발생)이 후순위 로 밀리는 법적 허점이 여전히 존재한다. 여기에 더하여 온라인 부동산 플랫폼이 활성화되면서 미끼 매물, 허위 매물 등 소비자를 유인하는 불법행위가 근절되지 않고 있어 가격을 허위로 낮춰 올리거나, 이미 거래가 완료된 매물을 지우지 않 는 방식으로 소비자의 시간적·경제적 피해를 유발하고 있다. 이러한 문제들을 완화 해결하기 위하여 도입된 제도가 부동산거래 전자계약시 스템(IRTS), 대법원 미래등기시스템(모바일 등기), 부동산 권리보험(Title Insurance), 부동산 에스크로(eEscrow) 제도, 주택임대차보호법 개정 및 ‘안심 전세 어플리케이션’ 도입이다. 부동산 거래의 문제점을 해결하기 위해 기술적으 로 ‘전자계약’과 ‘모바일 등기’를 통해 계약과 동시에 행정 절차를 마치고, 금융· 제도적으로 ‘에스크로’와 ‘권리보험’을 통해 대금 지급의 안전성을 보장하며, ‘안 심전세 제도’를 통해 정보 격차를 해소함을 목적으로 한다. 이 발표에서는, 이러한 부동산 관련 제도 중 부동산 거래의 문제를 기술적으로
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