2026년도 등기법포럼 197 『등기실무상 제기되는 몇 가지 분야의 쟁점과 개선방안』 마음을 먹으면 부모 몰래 스마트폰으로 생체인증을 처리하여 단 며칠 만에 수 십억짜리 아파트를 자기 앞으로 이전하고, 근저당권을 설정하거나 제3자에게 처분하는 일이 가능해집니다. 디지털의 ‘익명성’ 뒤로 숨어버리면 이 범죄를 인 지하는 데 상당한 시일이 걸립니다. 제가 이 점을 지적했을 때, 법원 관계자 중 한 분이 “오프라인에서 하면 덜 위험하거나 안 일어나고, 전자등기로 했을 때 더 위험하다는 보장이 어디 있느 냐?”고 반문을 받았었습니다. 이는 실무적 ‘상상력의 부재’에서 나오는 안일한 발상입니다. 당시에 다행히 사법등기국에서는 위험성에 대한 지적을 받아들여 서 증여시의 필수 서면인 검인 증여계약서를 스캔금지 서면으로 지정하여 전자 등기를 막았으니 그나마 다행이라고 하지 않을 수 없습니다. ⑴ 오프라인 증여등기 증여등기를 하고자 하는 부모님이 법무사 사무실에 직접 방문하거나 나이 가 많아서 수증자만 방문했다고 하더라도, 사무실 직원들과 자격자 간, 또는 사무실 직원 간에도 상호 견제 시스템이 작동합니다. “왜 연로하신 어르신을 직접 대면 확인하지 않느냐”는 내부 필터링 등이 즉각 일어납니다. ⑵ 온라인 증여 전자등기 ‘전자서명으로 당사자 확인이 대체되는 것이 당연하다’는 인식이 지배적이 되므로, 현장의 견제 환경이 점차 사라져 당사자 확인이 느슨해지고 범죄는 폭증하게 됩니다. 또한 기왕에 범죄가 일어나도 부모는 자식이 형사처벌 되 는 것이 두려우므로, 상당수의 범죄는 사법당국에 신고조차 되지 않고 수면 아래로 묻히는 ‘암수범죄(暗數犯罪)’가 될 위험이 큽니다. 나. 견제 축이 무너진 근저당 불법말소의 비극 몇 년을 사이에 두고 발생한 화곡동과 남양주의 근저당권 불법말소 사건이 이를 극명하게 보여줍니다. 자격자대리인 소속의 불량 사무장들이 등기필정보
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