ISSN 2233-4688 vol. 709 2026.7
02 발행인 이강천 편집인 배종국 편집주간 김정준 편집위원 강신기, 권중화, 김여원, 김지안, 김천규, 박윤숙, 박재승 박찬계, 서영준, 이경록, 장태헌, 전재우, 한응도 편집장 임정와 편집간사 김상우 발행처 대한법무사협회 발행인 2026년 7월 5일 통권 제709호 디자인·인쇄 주식회사 레디투워크 정기간행물 등록 1965년 5월 7일 강남, 라 00102호 주소 서울시 강남구 논현로 651 (논현동, 법무사회관) 전화 02)511-1906~9 팩스 02)546-4362 이메일 <편집부> kabl@hanmail.net 홈페이지 www.kabl.kr 비매품 ※ 본지에 게재된 글들은 대한법무사협회의 공식 입장과 다를 수 있습니다.
03 2026. 7. July Vol. 709 『법무사』 2026. 7월호
04 2026. 07 July vol. 709 CONTENTS 14 16 - 동시이행이 아니므로 - 제7주자 이경석 법무사(서울중앙회) 기획 연재 초보 이법의 그림월기 청춘불패 2030 법무사 릴레이 - 유치권 행사 중 빼앗긴 점유 회수 사건(2020~) - 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」의 문제와 입법 과제 - 민사, 부동산등기, 상가임대차 분야 - 「제품안전기본법」 일부개정(2026.6.3.시행) - 홍초롱 법무사(경기중앙회) 법으로 본 세상 열혈 최법의 민생사건부 주목! 이 법률 법률고민 상담소 새로 시행되는 법령 내가 만난 법무사 - 협회 · 지방회 · 법무사 동정 - 그해 여름 70 76 82 동정 등록 협회는 지금 법무사 신규등록 · 등록공고 편집위원회 레터 46 16 20 26 30 34 83
05 2026. 7. July Vol. 709 - 이중수식·이중의미의 오류 & 책 정보 표기법 - 도시생활에 너무 지쳐 있을 때, 「리틀 포레스트」 슬기로운 문화생활 법률가의 바른 글쓰기 12가지 마음에 건네는 영화 처방전 - 소규모 개인사업자의 파산 가능성과 관할 선택의 전략 - 【2026.4.9.선고 2023다307116판결〔건물인도〕】 등 - 소속회사를 상대로 한 ‘차별적 처우에 따른 손해배상 청구’ 승소기 - 상황별 대응법 ⑬ - 고객에게 나쁜 소식을 전해야 할 때의 상담법 현장활용 실무지식 개인파산 노&하우 맞춤형 최신 대법원 판례요약 나의 사건 수임기 고객 상담의 기술 Ⅱ 법무사 시시각각 - 대한법무사협회 제64회 정기총회 개최 - 대한법무사협회, ‘Law Expo Seoul 2026’ 참가 - 「부동산감독원법」의 주요 내용과 평가 - 다크패턴의 경쟁법상 규제에 관한 담론 - ‘2026 법률산업 박람회’ 참여 후기 - 동료들과 함께 마라톤하며 법무사 홍보하는, 김동명 법무사 현장 리포트 이슈와 쟁점 발언과 제언 법무사가 사는 법 68 06 50 52 56 62 06 36 44 46 66 68
06 ON-SITE REPORT 대한법무사협회 제64회 정기총회 개최 보수 ‘상한’ 문구 삭제, 가산보수 최대 250% 확대 등 「회칙」 보수기준 개정 현장 리포트 고난도 사건 보수 현실화, 법률서비스 품질 높인다 총회 전경(협회장 개회사) 06
07 2026. 7. July Vol. 709 대한법무사협회(협회장 이강천)는 지난 6.25.(목) 11:00, 서울 강남구 논현동 소재 엘리에나호텔 3층 임페리얼홀에서 제64회 정기총회를 개최하였다. 이날 행사에는 조병구 법원행정처 기획조정실장, 서정민 법무부 법무실장, 조배숙·박범계 국회의원, 김영진 대한법률구조공단 이사장, 오자와 요시노리 일본사법서사회연합회장, 조순열 서울지방변호사회 장, 구제이 한국세무사회장, 이완영 한국공인노무사회장, 윤철한 경실련 협동사무처장, 이지현 참여연대 사무처장, 배규식 희망제작소 부이사장 등 내빈과 소속 대의원 300여 명이 참석하여 성황리에 진행되 었다. 이날 정기총회는 제1, 2부로 나뉘어 제1부에서는 개식 선언과 국민의례, 김태영 상근부협회장의 법무사윤리강령 낭독 후 내·외빈들이 지켜보는 가 운데, 지난 1년(2025.4.~2026.3.)간의 협회 주요 활동을 정리한 동영상을 상영하였다. 이어 유공회원과 유관기관 공무원, 그 밖에 협회 발전에 기여한 공로가 있는 회원들과 지방회 사무국 직원 등에게 각각 표창장(법원행정처장, 법 무부장관)과 표창패(대한법무사협회장)를 수여하였다. 다음으로 이강천 대한법무사협회장의 개회사와 기우종 법원행정처장 권 한대행(대독 조병구 법원행정처 기획조정실장), 정성호 법무부장관(대독 서 정민 법무부 법무실장)의 격려사, 조배숙 국회 법사위원(국민의힘), 박범계 의원(더불어민주당), 김영진 대한법률구조공단 이사장, 오자와 요시노리 일 본사법서사회연합회장 축사가 이어졌으며, 국회 일정으로 참석하지 못한 조정식 국회의장, 나경원 국회 법사위원(국민의힘)은 전보 메시지로, 서영 교·박균택 의원(국회 법사위원)은 축하기(旗)로 각 축하 인사를 전했다. 이강천 협회장은 이날 개회사에서 법무사제도의 129년 역사를 언급하며 “법무사는 법률 업무만을 처리하는 전문가가 아니라 국민의 권리를 보호하 고 사회적 약자의 목소리를 대변하는 생활법률 전문가”라고 강조했다. 이어 「부동산소유권이전등기 특별조치법」 제정, 「주택임대차보호법」 개정, 사법보좌관 업무 대리권 입법 등 민생 법안의 조속한 처리를 위해 정부와 국회의 지원을 촉구했다. 현장 리포트 법무사 시시각각 기념식(개회선언 및 각종 포상) 1부
08 법원행정처장 표창 (이하 8인) 송정호(서울중앙회), 김진선(서울남부회), 이재성 (서울북부회), 유종수(경기중앙회), 윤상덕(강원 회), 배상권(대구경북회), 조월행(부산회), 김홍배 (광주전남회) 법무부장관 표창 (이하 4인) 서선진(서울중앙회), 안신영(서울동부회), 박주성 (경기중앙회), 박기태(전북회) 대한법무사협회장 지방회 추천 표창패 (이하 18인) 고승연·이상섭(서울중앙회), 김현율·이승용(서울 동부회), 이정원(서울남부회), 김영탁(서울서부 회), 이혁준(경기중앙회), 이경록·한진구(강원회), 김광수(대전세종충남회), 류장열(충북회), 전재우 (대구경북회), 우신택(울산회), 정흥조(경남회), 민 종문(광주전남회), 오승환·정문태(전북회), 김학 철(제주회) 대한법무사협회장 사무국 직원 표창 (이하 4인) 안성율(충북회), 박인선(부산회), 김연(광주전남 회), 서희원(전북회) 유관기관 감사패(이하 4인) (법원행정처) 김효기 법원사무관, 김건헌 등기주사 보 / (법무부) 정우진 공익법무관, 서병호 보호주사 제64회 정기총회 현수막이 걸린 총회장으로 향하 는 대의원들 행사장에 도착한 내빈 영접 행사 참석을 위해 입장하는 내빈들 참석자들의 국민의례 이강천 협회장의 개회사 기우종 법원행정처장 권한대행의 격려사 (대독 조병구 법원행정처 기획조정실장) 정성호 법무부장관의 격려사 (대독 서정민 법무부 법무실장) 조배숙 국회 법사위원의 축사 박범계 의원의 축사 1 2 3 4 5 6 7 8 9 제64회 정기총회 포상자 명단 1 6 9 2 4 7 3 5 8 08
09 2026. 7. July Vol. 709 현장 리포트 법무사 시시각각 김영진 대한법률구조공단 이사장의 축사 오자와 요시노리 일본사법서사회연합회장의 축사 법원행정처장 표창 시상 법무부장관 표창 시상 유관기관 감사패 시상 대한법무사협회장 지방회 추천 표창패 시상 대한법무사협회장 지방회 사무국 직원 표창 시상 10 11 12 13 14 15 16 오찬 후 진행된 본회의에서는 김태영 상근부협회장의 2025회계연 도 회무 보고, 김경훈 감사의 2025회계연도 회계감사 보고, 그리고 4 개의 일괄상정 된 안건의 심의가 진행된 후 폐회되었다. 제1호 의안 : 2025회계연도 결산안 보고 및 승인 “2025회계연도의 일반회계, 회관임대관리회계 결산서 상의 총 수입금액 5,551,893,481원(전기 이월금 포함)과 그 총지출금액 4,393,887,688원(차기 회계연도 이월금 제외)에 대하여 각종 장부 및 수입·지출 증빙서류 등과 대조하여 검사한 결과 그 내용이 정확하게 작성되었고, 제 예금의 잔액도 일치하였다”는 감사보고에 따른 원안 을 의결함. 제2호 의안 : 2026회계연도 예산안 승인 지난 6.9.(화) 제167회 이사회에서 의결하여 부의된 2026회계연 도 일반회계 예산액 3,735,000,000원, 회관임대관리회계 예산액 1,861,000,000원, 손해배상공제회계 예산액 31,646,000,000원, 총 36,646,000,000원의 예산안이 상정되어 원안 의결되었다. 본회의(안건 심의) 2부 10 11 12 13 14 15 16 원안 의결 원안 의결
10 제3호 의안 : 협회 차량 구입(교체)에 관한 건 협회의 중요자산인 차량의 노후화 및 잦은 고장으로 인해 새로운 차량을 구입하는 안건이 상정되어 원안 의 결되었다. 17 18 19 20 21 23 22 17 협회장의 본회의 개회 선언 18 김경훈 감사의 회계감사 보고 19 2025회계연도 예산안을 설명하는 김태영 상근부협회장 20 총회 사회를 맡은 정선우·김청산 법무사 21, 22, 23, 24 안건 심의 중인 대의원들 25, 26, 27, 28 안건 토론하는 대의원들 10 원안 의결
11 2026. 7. July Vol. 709 제4호 의안 : 협회 「회칙」 일부(보수기준) 개정안 현행 보수기준은 송무·비송·집행 사건에서 기본보수 에 더할 수 있는 가산보수의 한도를 100%로 일률 적용 하고 있다. 문제는 같은 송무 사건이라도 사건의 성격 에 따라 난이도와 업무량이 천차만별이라는 점이다. 건설·의료 분야 손해배상이나 법인회생·파산, 미등기 건물 강제집행 같은 고난도 사건은 통상 사건과 비교할 수 없을 만큼 높은 전문성과 긴 처리 기간을 요구하지 만, 지금까지는 같은 틀 안에서 보수를 받아야 했다. 이 에 형평성과 합리성 문제가 꾸준히 제기되어 왔다. 이에 이번 개정안은 3가지의 주요 개정 내용을 담고 있다. 우선 보수기준 목적 조항(제1조)에서 “보수 및 비 용의 기준의 상한을 정함”이라는 문구를 “보수 및 비용 에 관한 기준을 정함”으로 바꿔 목적 조항에서 ‘상한’ 문구를 삭제한다. 다음으로 고난도 사건에 대해서는 위임인과 협의하 여 기본보수의 250%까지 가산할 수 있는 조항을 신 설했다(제24조제2항). 다만 모든 사건에 적용되는 것 은 아니며, ①건설·의료·지식재산권·환경 관련 손해배 상, ②채권자대위 및 사해행위취소, ③주주권확인·대 표자지위확인·이사해임·총회결의무효확인, ④법인파 산 및 법인회생, ⑤교회·사찰·종중 관련 분쟁, ⑥상속 인이 5인 이상인 상속재산분할·유류분, ⑦유치권·법정 지상권 관련 다툼이 있는 집행, ⑧당사자가 5인 이상 이거나 승계집행문 부여가 수반되는 건물철거 및 토지 인도 집행, ⑨법인 관련 임시 지위를 정하기 위한 가처 분, ⑩미등기건물에 대한 보전처분 및 강제집행 등 10 개 사건 유형을 구체적으로 열거하여 적용 범위를 명 확히 하였다. 끝으로, 가산보수를 적용할 때에는 법무사가 그 사유 와 산정 기준, 증액의 필요성을 위임인에게 반드시 설명 하도록 하는 설명의무를 명문화하여, 소비자 보호 장치 를 함께 마련하였다. 이상의 개정안은 원안대로 의결되었다. 개정 회칙은 대법원장의 인가를 받은 날부터 시행된다. 현장 리포트 법무사 시시각각 24 원안 의결 25 27 26 28
12 ON-SITE REPORT 대한법무사협회, ‘Law Expo Seoul 2026’ 참가 현장 리포트 법률산업 AI 대전환, 법무사가 현장에서 답하다 12
13 2026. 7. July Vol. 709 현장 리포트 법무사 시시각각 대한법무사협회(협회장 이강천)가 지난 6.24.~6.26. 서 울 양재 aT센터에서 개최된 법률산업 박람회 ‘Law Expo Seoul 2026(이하 LES 2026)’에 후원기관으로 참가해 홍보 부스 운영과 특별 세미나 주관 등 활발한 활동을 펼쳤다. 법률신문과 인하우스카운슬포럼(IHCF), 메쎄이상이 공동 주최한 이번 행사는 ‘The Legal AX Frontier’를 주제로, 우 리 협회를 비롯한 법률 유관기관, 대형 로펌, 리걸테크 기업 등 90개사 135부스가 참여하였으며, Legal AX Summit, 기 업 리스크 관리 컨퍼런스, 큐레이션 투어, 제1회 로스쿨 AI 챌린지 등 다양한 부대 행사가 병행되었다. 협회는 제2전시관 내 홍보 부스(B11호, 3×3m)를 직접 운영하며 법무사 홍보에 나섰다. 부스에는 협회 위원회 소 속 법무사들이 2인 1조로 오전·오후 교대로 참여해, 부스를 찾은 참관객에게 법무사의 주요 업무를 소개하는 리플릿 과 법무사 패밀리 캐릭터 키링을 배포하며 적극적으로 법무사를 알렸다. 협회 부스는 박람회 기간 진행된 ‘큐레이션 투어’ 코스에도 포함되어, 투어 참가자들을 대상으로 법무사의 주요 업 무를 5분간 소개하며 법무사에 대한 인식을 넓혔다. 중소기업 임직원과 기업 법무 담당자가 주요 방문층을 이룬 이 번 박람회는 법무사 서비스의 실수요자와 직접 만나는 뜻깊은 홍보의 장이 됐다. 한편, 협회는 행사 첫날인 24일 오전 aT센터 3층 미래로룸Ⅱ에서 특별 세미나도 주관했다. ‘중소기업을 위한 외국 인 투자 등기와 효율적인 채권집행’을 대주제로, 염춘필 법무사가 ‘외국인 투자 관련 상업등기’ 실무를, 이천교 법무 사가 ‘채권 및 특수재산권 집행’ 분야를 각각 강의했다. 강의실을 가득 채운 참석자들은 내실 있는 강의와 궁금증을 해소할 수 있는 질의응답에 많은 관심을 보이며, 법무사의 전문 서비스에 대한 실질적인 수요를 확인시켜 주었다. 이튿날인 25일에는 한국정보법학회가 주관 개최한 「AX에 따른 법률전문가의 위기와 기회」 세미나에 협회 이상훈 정보화위원장이 패널로 참석해 AI 시대 법조 직역의 대응 방향과 가능성에 대해 발표하며 법률 산업 전반에 법무사 업계의 목소리를 전달했다. 이번 ‘LES 2026’ 참가는 법무사 직역을 기업과 일반 시민에게 보다 가까이 알리고, 법률산업 내 법무사의 역할과 위상을 높이는 계기가 됐다는 점에서 의의가 크다. 협회는 앞으로도 법률 산업 내 다양한 교류의 장에 적극 참여해 법무사 서비스의 저변을 넓혀 나갈 방침이다. <관련 기사 p.44. 「법률산업 박람회 참여 후기」 >
14 까다로운 사건, 혼자서는 해결하기가 막막한 사건들 에 대해 질문을 하고 의견을 구하는 밴드가 있다. 법무사 가 되면 가입할 수 있는 곳이고, 이 밴드 내에 올라온 글을 읽어보는 것만으로도 큰 공부가 된다. 어느 날 출근길에 새 글 알람이 떠서 읽어보니, 동시이행 관련 글이었다. 순간 몇 달 전 사건이 떠오르면서 순식간에 올라온 글을 읽었다. 밴드에 올라온 글은 송무 업무를 하면서 받았던 법원 의 부당한 보정에 관한 것으로, 끝까지 다퉈 부당함을 밝 혀냈다는 내용이었다. 예를 들면, 동시이행판결이 아님에 도 집행 시 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 요구하는 경우. 작년 개업 초기에는 이혼재산분할에 의한 소유권이전 등기업무가 많은 편이었는데, 해당 사건은 화해권고결정 을 받은 경우였다. 결정문을 확인하니 동시이행이 아닌 것 으로 판단이 되었고, 해오던 것처럼 서류를 준비하여 관할 등기소에 제출하였다. 며칠 후 보정알람이 울렸다. 1차 보정은 단순한 기재 착오 관련 보정이었다. 관할 등기소는 사무소에서 차로 1 시간 거리, 가까운 거리는 아니었기 때문에 무사히 교합이 되기를 바라는 마음으로 보정을 완료하였다. 오후 5시경 보정을 마치고 돌아가는 도중 다시 보정알람이 울렸다. 시계를 보니 출발한 지 15분가량 지난 시점이었고, 마 음만 먹으면 다시 등기소로 돌아가 내용을 확인하고 운이 좋으면 그 자리에서 바로 보정까지 완료하고 나올 수 있겠 다는 생각까지 이어졌다. 잠시 고민하다가 등기소 쪽으로 방향을 틀었다. 2차 보정내용은 그리 간단한 문제가 아니었다. 결정문 의 소유권이전은 동시이행이므로 집행문을 받아오라는 것. 이혼 당사자 중 한 명은 현금을 주고 다른 한 명은 아파트 본인 소유의 절반 지분을 이전하는 내용인데, 이 문구는 독 립적으로 별개의 조항에 작성되어 있었다. 이것은 동시이행 이다, 동시이행이 아니다라는 의견이 분분한 상황 속에서 이후 나는 그 등기소를 총 7회에 걸쳐 방문을 하게 된다. 주변 법무사님들께 의견을 구하기 시작했고, 집행문 발급기관인 법원에 문의도 하였다. 집행문발급법원은 발 급이 불가하다는 의견을 보내왔고, 법무사님들의 의견은 ‘동시이행이 아니다’라는 쪽이 많았다. 그럼에도 등기소 측은 ‘동시이행이 맞다’라는 의견을 고수했다. 소수의 법무사님들은 확신은 아니나 동시이행관계로 볼 여지가 있다는 의견이었다. 나는 두 번에 걸쳐 해당 등 기소에 의견서를 제출하였다. 의뢰인의 상황이 괜찮았다 면 이의신청까지도 고려했을 것이다. 그러나 이미 의뢰인 은 집행문발급, 취하와 재신청 등으로 인한 시간 지체로 전 세계약을 파기하는 피해를 입은 터였다. 결국 발급불가사유에 ‘동시이행이 아니므로’라는 문 구가 정확하게 기재된 집행문발급불가확인서를 다시 제 출하라는 보정을 끝으로 등기는 마무리되었다. 법원의 판 결까지 요구했던 등기소의 의지를 의견서와 진정서 등으로 설득해낸 케이스였지만, 밴드에 올라왔던 내용처럼 끝까 지 다투어 그 부당함을 밝혀내고 싶은 마음도 컸었다. 아침 에 올라온 밴드글을 반갑게 읽은 이유다. 글·그림 이우연 법무사(경기중앙회) 동시이행이 아니므로 초보 이법의 그림월기
15 2026. 7. July Vol. 709 초보 이법의 그림월기 기획 연재 ⓒ이우연 2026
16 청춘불패: 법무사 릴레이 2030 제7주자 이경석 법무사 “13년차, 어디서든 능숙하다!” 신세대 법무사 이야기 「청춘불패! 2030 법무사 릴레이」 는 법무사업계에도 청춘의 열정으 로 열심히 일하는 2030세대 젊은 법무사들이 활동하고 있음을 널리 알리고자 기획되었다. 매월 한 명 의 젊은 법무사를 소개하며, 그들 의 일과 일상, 취향과 가치관을 위 트 있게 담아냄으로써 신세대 법 무사들의 활약상을 한눈에 보여주 고자 한다. 그달의 주자가 다음 주 자를 지목하는 릴레이 형식으로, 세대를 넘어 지속될 ‘법무사’의 가 치를 전한다. <편집부> <사진> 이성원 포토그래퍼
17 2026. 7. July Vol. 709 청춘불패 2030 법무사 릴레이 기획 연재 법무사의 “길” 6. 현재 주력 업무 분야 & 앞으로 개척하고 싶은 분야 현재는 부동산등기와 법인등기의 비중이 높으나, 앞으로는 세무·회계가 뒷받침된 컨설팅, 자문 영역 에서도 적극적인 성과를 내고자 틈나는 대로 공부 중입니다. 7. 내 사무소 운영은 몇 점? 칭찬 한 줄, 혹평 한 줄 5점 만점에 4.5점. 저를 찾아온 의뢰인의 문제를 어 떤 형태로든 해결하고 돌아가게 합니다. 다만, 끝없 는 공부와 배움이 필요하기에, 남은 0.5점을 향해 나 아가는 중입니다. 8. 평생 잊지 못할 단 한 명의 의뢰인 회사를 살리기 위해 투자를 유치하고 포괄적 주식 교환과 유상증자까지 마쳤지만, 오히려 무효소송을 제기당한 중소기업 대표님이 찾아오셨습니다. 법무법인을 상대로 항소심까지 싸워 최종 승소 확 정되었을 때, 저를 바라보던 대표님의 무한한 신뢰 와 애정의 눈빛이 기억납니다. 남성 분이셔서 조금 은 부담스러웠던…(웃음)! 9. 연차가 쌓여도 여전히 어렵게 느껴지는 업무 세무·회계가 얽힌 부동산등기나 법인등기 업무. 예 측하지 못한 변수가 불쑥 튀어나올 때마다 부족함을 느끼며, 계속 공부하고 준비해야겠다는 다짐을 하게 됩니다. 10. 보통의 하루 일과 자차로 출퇴근. 도로 정체가 심한 시간대에는 유튜 브 등에서 유익한 영상을 음악처럼 틀어놓고 흘려듣 거나 숙지하며 시간 활용. 퇴근 후에도 집에서 일하 는 때가 많습니다. “나”라는 법무사 1. 한 줄 자기소개 1987년생(39세), 시험 19기, 취업 2년, 개업 10년, 서 울중앙회 소속으로 강남권에서 사무실 운영 중입니다. 2. 서른아홉, 30대 막바지가 되니 가장 달라진 점 20대에는 거래처 대표님들과 이야기하는 것이 어색 하게 느껴졌고, 그분들도 저를 어색해하셨는데, 이제 는 어디서 누구를 만나든 자연스럽게 녹아들 수 있는 나이가 되어 너무 좋습니다. 3. 12년 전 합격 당시의 나 vs 지금의 나, 가장 큰 변화는? 법률 지식? 12년 전에는 무엇이 실무에 쓰이는지 잘 몰라 몸 전체적으로 힘이 들어가 있었지만, 지금은 필요한 순간, 필요한 부위에 정확히 힘을 실을 수 있 게 된 것 같아요. 4. 내가 법무사로 완전히 자리를 잡았다고 느낀 순간 어느 자리에 가든, 어떤 업무를 맡든 떨지 않고 능숙 하게 대처하는 나를 발견했을 때 5. 법무사로 일하며 생긴 나만의 독특한 버릇이나 직업병 서류나 책을 읽을 때, 손가락에 골무가 없으면 너무 허 전합니다.
18 개인의 “취향” 11. 나만의 스트레스 해소법 잠을 충분히 자고, 영양가 있는 음식을 먹고, 40분 이상 러닝을 하면 스트레스도 풀리고, 그 어떤 어려 움도 이겨낼 것 같은 힘이 생깁니다. 12. 일과 무관한 나의 취미 & 즐겨 보는 콘텐츠 유튜브 음악 채널에서 5·60년대 올드 재즈 음악을 들으며 산책하고 러닝하는 것을 좋아합니다. 13. 나의 MBTI 유형 & 이를 반영한 나를 한마디로? ESTJ. 엄격한 관리자 14. 주변 사람들이 말하는 나 vs 내가 생각하는 진짜 나 지인들은 제가 잘 웃는다며 좋아하는데, 사실 얼굴이 무섭게 생겨서 자주 웃다 보니, 어느덧 웃는 게 습관이 되었어요.(웃음) 15. 법무사 드라마가 만들어진다면, 내 캐릭터 소개 주인공 법무사의 긴급한 지방접수 사건을 군소리 없이 도와주며 빠르게 운전해서 복대리해 주는 착한 선배 법무사. 그러나 접수 직전 전화해 “거액의 수고 비를 주지 않으면 이대로 잠적하겠다”고 장난도 치 는 짓궂은 캐릭터 16. 나의 도파민을 분출시키는 3가지 금요일 저녁, 맛있는 음식과 생맥주 한 잔, 네비를 찍었는데 뻥 뚫린 도로 17. 갓 합격했던 ‘20대의 나’에게 쪽지를 보낸다면? 합격 축하하고, 마통(마이너스 통장) 뚫리면 ‘비트 코인’이라는 것을 사렴. 19. 최근 플렉스(Flex)한 것 중 최고의 아이템? 사치성 소비와는 거리가 멀고, 최근 낡은 외부 업무 용 노트북을 ‘갤럭시북6 프로’로 교체했는데, 터치 화면에 속도가 빨라 100% 만족하고 있습니다. 20. 요즘 가장 공감하는 고민 빠르게 변화하는 시대, 5년 뒤에는 어떤 업무로 돈 을 벌고 있을까? 부먹 짜장면 단골집 점심 전화 테토녀 찍먹 짬뽕 개업집 일 문자 에겐녀 18. 나의 취향 내 목표? 대한법무사협회장! 농담입니다. 이제 고민해 볼게요. [ ]
19 2026. 7. July Vol. 709 27.내가 생각하는 법무사업계의 미래, 한 줄 전망 과거에도, 현재도 쉬운 상황은 없고, 미래에도 마찬 가지일 것이나, 분명한 것은 어떤 상황(AI 혹은 변호 사 수 폭증)에서도 항상 기회는 있고, 길은 있다는 것입니다. 28. 법무사업계, 이것만은 꼭 바뀌었으면 한다! ‘서민의 법률전문가’라는 표현이 아쉽습니다. 법무사 는 자산가와 기업을 대상으로도 충분히 전문적인 서 비스를 제공할 수 있는 만큼, 이를 아우르는 슬로건 도 만들면 좋겠어요. 29. 올해가 가기 전에 꼭 달성하고 싶은 계획 체중이 늘어 작년 9월부터 매월 0.5kg씩 감량 중인 데, 연말까지 계속 이 추세를 유지하고 싶습니다. 30. 다음 릴레이 주자는? 추천사 한마디 서울중앙회 소속 오은철 법무사. 예전에 한 번 만난 적이 있는데, 나랑 동갑이라 친근감이 간다. 청춘불패 2030 법무사 릴레이 기획 연재 법무사의 “현실” 21. 요즘 가장 만족스러웠던 사건 강제집행 의뢰를 받아 판결문을 보니, 피고 송달영 수인이 바로 나(깜놀). 생각해보니 예전 피고 쪽에서 ‘시간끌기용’으로 의뢰했던 사건이었고, 원고는 그 사 실도 모른 채 나에게 연락했던 것. 피고는 강남에 빌딩까지 있어 강제집행을 피하기 어 려운 상황이었기에, 직접 피고에게 전화해 압류 예정 사실을 알리며 순순히 변제할 것을 권유했고, 하루 만에 미수금 해결. 의뢰인은 “법무사님 최고!”를 외쳤 고, 지금도 열심히 나를 홍보하고 다니십니다. 22. “법무사”를 모르는 사람에게 딱 10초 안 설명 법률 사건의 허브 역할을 하는 전문가. 저평가 되어 있으니 저점 매수하세요! 23. 내가 직접 겪어본 ‘2030 법무사’의 장점 & 단점 장점은 신속하고 의사소통이 잘 된다며 의뢰인들이 편안해 한다는 것. 단점은 이 나이에도 여전히 사무 원으로 보는 분들이 종종 있다는 것 24. 2030 법무사 선배로서 ‘업무 노하우’ 하나 공개 애초에 보수표상 금액을 받을 수 없는 것으로 여기 고, 스스로 낮춰 안내하는 경우가 적지 않습니다. 저 가광고와 덤핑 경쟁, 어려운 시장이 만든 현실이지 만, 반대로 높은 보수를 지불하려는 의뢰인도 분명 있어요. 그 순간을 알아채지 못하고 지레 낮은 금액 을 제안하는 실수를 피해야 합니다. 법무사는 고급 인력입니다. 100% 가산도 하고, 대신 최고의 서비 스로 보답하겠다는 자세가 필요하다고 생각합니다. 25. 초보 시절로 돌아간다면 돌이키고 싶은 실수나 오류 필요 서류를 잘못 안내하거나 실수를 해서 혼자 전 전긍긍하던 때가 있었습니다. 지금 생각해 보면 솔 직하게 실수를 인정하고 처음부터 다시 시작하는 것 이 가장 멋진 길이었습니다. 26. 법무사로서 이루고 싶은 최대치의 목표 대한법무사협회장. 농담입니다. 하루하루 바쁘게만 살다 보니 법무사로서 목표를 깊이 생각해본 적이 없었습니다. 이번 기회에 진지하게 성찰해볼게요. 새로운 “미래”
20 최병문 법무사(경기중앙회) 판결을 받았다고 안심할 수 없다, 한 수 위에 있는 채무자 유치권 행사 중 빼앗긴 점유 회수 사건(2020~) 20
21 2026. 7. July Vol. 709 민사 실무에서 부동산 명도소송의 대다수는 세입 자의 월세 연체에 따른 계약 해지, 그리고 이를 근거 로 한 건물반환청구소송이 차지한다. 이런 일반적인 사건이라면 법무사는 통상적인 실무 공식에 따라 점 유이전금지가처분을 집행하고, 소장을 제출해 승소 판결을 받은 뒤 강제집행을 신청하는 일련의 과정을 자연스럽게 처리하게 된다. 그러나 예외적인 상황이라면 이야기가 달라진다. 예컨대 공사대금을 받지 못해 정당하게 유치권을 행 사하던 중 불법으로 점유를 빼앗겨 이를 되찾아야 하는 상황이 그렇다. 더욱이 채무자가 통상적인 법 률 공식을 비웃듯 예상치 못한 변칙적인 방법으로 집행을 방해해 온다면, 아무리 경험 많은 법무사라 할지라도 해결의 실마리를 찾기가 쉽지 않다. 실무 서적에서나 볼 법한 이례적인 사건이 현실로 닥쳤을 때, 법조인으로서 사명감을 갖고 뛰어들게 되 지만, 예상치 못한 현실의 벽과 막대한 시간·비용 소 모 앞에서 큰 부담을 느끼는 것은 어쩔 수 없다. 오늘 소개할 사건이 바로 그런 경우다. 필자가 2020년부터 현재까지 진행 중인 일반 건물 명도집 행 사건인데, 승소 판결을 손에 쥐고도 채무자의 끝 없는 방해 공작에 가로막혀 집행이 번번이 좌절된 사건이다. 이 사건을 통해 비슷한 처지에 놓인 이들 이 반드시 새겨야 할 시사점을 함께 나누어 보고자 한다. 이 사건의 뿌리는 2011년경으로 거슬러 올라간 다. 시공업자 A는 B 주식회사를 위해 경기도 용인시 소재 7층 규모의 일반 건물(이하 ‘이 사건 건물’)을 시공하였으나, 공사대금을 받지 못하자 건물을 점유 하며 유치권을 행사하였다. 이후 해당 공사대금 채권은 수차례 양도되어 최 종적으로 원고에게 이전되었고, 원고는 건물 점유를 승계한 뒤 채무자에게 통지까지 마쳤다. 그런데 B 주식회사의 재정 악화로 이 사건 건물에 임의경매 절차가 개시되었고, 원고는 유치권자로서 적법하게 권리신고를 마쳤다. 피고는 바로 그 경매에서 건물 을 낙찰받은 매수인이었다. 그런데 낙찰을 받자마자 피고는 대담하게 건물을 빼앗아 버렸다. 2020년 7월 초, 필자의 사무실을 찾 아온 원고는 “피고를 상대로 점유회수의 소를 제기 해 달라”고 요청했다. 적법한 유치권 신고 후 점유 중이던 원고가 소송을 제기하게 된 경위는 가히 충 격적이었다. “경매가 진행되는 동안 유치권 신고를 마치고 건 물을 아무 문제 없이 점유하고 있었어요. 그런데 2020년 5월 23일 저녁에 갑자기 피고가 들이닥쳐서 저를 내쫓은 겁니다. 직원들과 함께 간신히 점유를 되찾았지만, 이번에는 용역회사 직원 25명을 끌고 와서 저희를 강제로 몰아내고는 지금 입구에 컨테이 너 박스까지 설치해 놓고 접근을 원천 차단하고 있 습니다.” 사안의 심각성과 법리적 도전 욕구에 이끌려 사 건을 수임한 필자는 점유회수의 소 제기와 동시에 피고를 상대로 점유이전금지가처분을 신청하여 결 정을 받아냈고, 곧바로 집행관 사무실에 가처분 집 행을 신청하였다. 그러나 집행 당일, 현장은 전쟁터를 방불케 했다. 불법점유에 맞서, 드릴까지 동원된 가처분 집행 법으로 본 세상 낙찰을 받자마자 피고는 대담하게 건물을 빼앗 아 버렸다. 사안의 심각성과 법리적 도전 욕구에 이 끌려 사건을 수임한 필자는 즉시 점유회수의 소 제 기와 동시에 피고를 상대로 점유이전금지가처분을 신청하여 결정을 받아냈고, 곧바로 집행관 사무실 에 가처분 집행을 신청하였다. 그러나 집행 당일, 현 장은 전쟁터를 방불케 했다. 열혈 최법의 민생사건부
22 컨테이너로 가로막힌 입구는 진입 자체가 불가능했 고, 1층 유리문은 피고 측 용역 인원들이 경비하는 가운데 굳게 잠겨 있었다. 결국 1차 집행은 불능 처 리되었다. 집행관마저 물리적 충돌과 인명 피해를 우려해 집행에 난색을 표했다. 필자는 원고에게 집행관이 진입할 수 있는 환경을 먼저 만들어야 한다고 권고 했고, 설득 끝에 가까스로 2차 집행 기일을 잡았다. 2차 집행일 당일, 원고는 집행 시간보다 1시간 일 찍 직원들과 함께 현장에 도착했다. 사전에 출입문 구조를 치밀하게 파악해 둔 원고는 전동드릴 등의 공구를 챙겨 와 건물 입구의 문을 통째로 분리·해체 하기 시작했다. 집행관이 도착할 때까지 어떻게든 진입로를 확보 해야 했다. 그렇게 땀을 흘리며 준비를 마친 덕분에, 뒤늦게 도착한 집행관은 피고 대리인의 참관 하에 가처분 집행을 완료할 수 있었다. 가처분 집행이 완료되자 소장 부본이 피고에게 송달되었다. 피고는 곧바로 변호사를 소송대리인으 로 선임하였고, 원고 역시 법정 변론에 부담을 느껴 소송대리인을 선임하면서 본안 소송은 양측 대리인 간의 치열한 공방으로 이어졌다. 그로부터 약 2년이 흘렀다. 2022년 10월 말, 원고가 1심 승소 판결문을 들고 다시 필자를 찾아왔다. 강제집행을 의뢰하러 온 것 이었다. “가처분 집행 당시엔 분명 건물이 공실이었는데, 지금도 피고가 그대로 점유하고 있습니까?” 건물 현황을 확인하기 위한 필자의 물음에 의뢰 인은 이렇게 답했다. “아닙니다. 가처분 결정문이 붙어 있던 자리는 흔적도 없이 사라졌고, 그사이에 피고가 임차인들을 대거 입주시켜서 지금은 영업이 한창입니다.” 새로운 난관에 봉착했다. 피고는 법원의 가처분 결정을 정면으로 무시하고 점유를 제3자에게 넘긴 것도 모자라, 가처분 표시까지 무단으로 훼손하는 대담함을 보인 것이다. 집행관 사무실의 실태조사를 통해 위반 사실을 확인한 원고가 피고를 형사 고발 했으나, 아랑곳하지 않았다. 필자는 판결에 따른 강제집행을 속행하기 위해 현재의 점유자들을 상대로 승계집행문 부여 신청을 가처분 결정 무시하고 건물용도 변경까지, 피고의 끝없는 방해
23 2026. 7. July Vol. 709 검토했다. 문제는 해당 건물이 7층 규모에 48개 호 실을 가진 상가 집합건물로, 각 호실마다 점유자가 달랐다는 점이다. 피고의 비협조와 출입 통제 속에서 원고는 지인 들을 동원해 손님으로 가장하거나 인터넷 검색과 탐 문을 통해 1주일 만에 겨우 현 점유자들을 특정해 냈 다. 이를 기초로 2022년 11월 초, 현 임차인들을 상 대로 승계집행문 부여 신청을 했다. 그러자 피고는 “원고의 신청이 위법하며 본인의 재산권을 침해한다”는 적반하장식 의견서를 제출했 다. 법원은 결국 승계집행문을 발부했다. 그러나 피고의 집행 방해는 여기서 그치지 않았 다. 필자를 가장 당혹스럽게 했던 두 번째 변칙 행위 는 건물의 표시 변경이었다. 가처분 집행 당시까지 이 건물은 ‘집합건물’이었는데, 피고는 본안 소송이 한창이던 2022년 6월, 소송 당사자나 법원에 아무 런 고지도 없이 일방적으로 ‘일반건물’로 용도 변경 하여 허가까지 얻어낸 것이다. 그 결과 판결문 별지 목록에 기재된 집합건물의 표시가 현황과 완전히 어긋나게 되었다. 이는 강제 집행 신청을 위해 건축물대장을 발급받기 전까지는 상식적으로 예측할 수 없었던 일이었다. 그러나 필자는 건물의 표시가 변경되었더라도 건 물 전체를 인도받아야 하는 목적물 자체는 동일하므 로 집행에 큰 무리가 없을 것으로 판단했다. 집행관 역시 동의하였다. 사실 그보다 실무적으로 더 큰 문 제는 막대한 집행 비용이었다. 7층 규모의 대형 건물 전체를 집행하기 위해서는 수천만 원의 비용이 필요했으나, 오랜 소송과 공사 대금 미수금으로 인해 원고는 재정적으로 고갈된 상 태였다. 결국 고육지책으로 현 재정에 맞춰 1개 층에 대해서만 우선적으로 집행 속행 신청을 하였다. 계고 기간을 거쳐 2023년 12월 초, 강제집행이 진 행되었다. 그러나 현장에서 해당 층의 임차인은 “왜 나에게만 차별적으로 집행을 하느냐”며 강력히 저 항했다. 물리적 충돌을 우려한 집행관은 집행을 보 류하고 철수했고, “일부 층만 선별해 집행하는 것은 곤란하니, 수 개 층 내지 건물 전체 집행이 가능한 형태로 일괄 신청하라”며, 사실상 집행 불능 의사를 통고해 왔다. 결국 재정 여력이 없던 원고는 더 이상 집행을 진 행하지 못했고, 피고와 임차인들은 사법 절차의 틈 새에서 부당한 이익을 영위하게 되었다. 해가 바뀐 2024년 1월 초, 필자는 법리적 돌파구 를 찾기 위해 집행법 서적을 연구하던 중, “건물의 위치나 구조가 본질적으로 바뀐 것이 아니라 가벽 제거 등 인테리어 수준의 변경이라면 건물의 동일성 을 상실한 것으로 볼 수 없다”는 집행법원 부장판사 출신의 변호사가 작성한 실무 자료를 발견했다. 곧바로 이 사건 건물의 상황을 확인했는데, 예상 대로 건물의 호실을 구분하던 벽체는 단순 석고보드 등 가벽에 불과한 것으로 밝혀졌다. 필자는 의뢰인 과 협의하여 면적의 동일성을 바탕으로 법원에 판결 문 별지 목록의 경정을 구하는 신청을 제기하고, 사 법 정의의 실현을 강력 주장했다. “명도 소송에서 패소가 예상되는 채무자가 소송 법으로 본 세상 법리적 돌파구 찾았지만 집행비용에 막히고, 대법원도 기각 피고는 법원의 가처분 결정을 정면으로 무시하 고 점유를 제3자에게 넘긴 것도 모자라, 가처분 표 시까지 무단으로 훼손하는 대담함을 보였다. 나아 가 본안 소송이 한창이던 중 소송 당사자나 법원에 아무런 고지도 없이 일방적으로 건물을 '일반건물' 로 용도 변경하여 허가까지 받았다. 강제집행 신청 을 위해 건축물대장을 발급받기 전까지는 상식적으 로 예측하기 어려운 일이었다. 열혈 최법의 민생사건부
24 의 당사자나 법원에 알리지 않은 채 몰래 건물의 표 시변경 처리를 하는 것만으로 처벌도 받지 않고 힘 겹게 얻은 판결을 집행 불능으로 만들 수 있다면, 이 는 사법 체계를 형해화하고 위법 행위자에게 거대한 경제적 이익을 법이 허용하는 모순을 낳는다.” 그러나 아쉽게도 재판부는 현황 변경으로 인해 ‘건물의 동일성이 상실되었다’고 엄격하게 판단하여 경정 신청을 기각하였다. 이후 대법원에 제기한 특 별항고 역시 최종 기각되었다. 이대로 주저앉을 수 없었다. 필자는 승계집행문 부여 신청을 다각도로 시도해 보기로 했다. 2025년 9월 당시, 이 사건 건물 중 1개 층을 단독으로 사용 하는 임차인이 있는 층은 총 5개였다. 그중 2개 층은 새로운 임차인이 입주를 준비하고 있어 점유자를 특정할 수 없었고, 나머지 3개 층 중 1개 층은 종전 점유가 그대로 유지되고 있었으며, 2 개 층은 점유가 제3자에게 승계된 상태였다. 필자는 우선 점유가 승계된 2개 층에 대해 승계 집행문 부여 신청을 하고, 점유자가 동일한 1개 층에 대해서는 기존 집행 절차의 속행 신청을 진행했다. 참고로 일반 집행문은 법원 접수 즉시 발급받을 수 있는 반면, 승계집행문은 사법보좌관의 면밀한 심사와 채무자에게 의견을 묻는 최고서 발송, 그리 고 그 의견의 수렴 절차까지 거쳐야 하기 때문에 발 급까지 다소 시간이 소요된다. 보통 1개월 정도면 충분하지만, 이 사건은 두 달 이 넘도록 심사가 정체되어 있었다. 주무관의 업무 태도가 소극적이었던 것 아닌가 하는 개인적인 의구 심을 떨칠 수 없었으나 어디까지나 추측일 뿐이다. 어떻든 그렇게 기다리던 중, 2025년 12월이 되어 서야 법원에서 연락이 왔다. “신청 내용이 너무 복잡해서 무슨 말인지 모르겠 으니, 간략히 정리해서 다시 제출해 주세요.” “아니, 내용을 최대한 압축해서 설명해 드렸고, 소명자료도 각 문장 끝에 참조번호를 붙여 확인하기 쉽게 표시해 두었습니다.” 법원 담당자는 잠시 서류를 뒤적이더니 “이렇게 제출하시면 저희가 심사할 수 없습니다. 원하시는 바가 무엇인지 요점만 간략하게 정리해서 다시 내 세요.” 기가 막혔다. 그러나 어쩌겠나. “네, 알겠습니 다.” 할밖에. 처음 승계집행문을 신청했을 때와 기재한 실질적 내용은 대동소이함에도 법원의 반응은 정반대였다. 어쨌든 법원이 원하는 대로 내용을 핵심만 추려 2장 이내로 다시 제출했다. 그러나 2026년 2월경, 법원으로부터 결국 신청을 반려한다는 통지를 받았다. 반려 사유 중 하나는 뜻 밖에도 ‘원고가 점유를 상실한 후 피고가 원고를 상 대로 제기한 유치권부존재확인의 소에서 최근 원고 가 패소했다’는 점이었다. 점유를 상실한 원고가 이유 여하를 불문하고 위 소송에서 패하는 것은 법리상 당연한 귀결이다. 그 러나 이것이 점유회수의 소와 무슨 상관인지 도무지 이해할 수 없었다. 판결에 기초한 승계집행문은 오 직 ‘점유의 승계 사실’이 있었는지만 판단하면 그만 인데, 별개의 소송에서 유치권 부존재 확인이 기각 되었다고 해서 집행문 발급을 거부하는 것은 명백한 법리 오해였다. 필자는 원고에게 이러한 부당한 사정을 설명하고, 법원을 상대로 ‘집행문 부여의 소’를 제기해 보자고 제 안했다. 한편, 점유자가 그대로 유지되던 나머지 1개 층에 대 해서 담당 집행관이 강제집행을 할 수 있을지 여부를 두고 고심하고 있었다. 참다못한 필자가 따져 물었다. “아니, 전임 집행관께서는 해당 층에 대해 아무런 문제가 없다고 하셨고, 실제로 집행을 두 차례나 시 도한 적이 있는데 이제 와서 무슨 말씀이십니까?” “실무진 사이에서도 한 층 전체를 집행할 때 해당 층이 집합건물이든 일반건물이든 상관없다고 판단 승계집행문 부여 신청 반려와 집행관 교체, 끝이 보이지 않는 싸움
25 2026. 7. July Vol. 709 하는 견해가 반 정도 되는데, 저는 불가능하다고 보 는 나머지 절반의 의견에 해당합니다.” “그렇다면 차라리 공식적으로 ‘집행 불능’ 처분을 내려주십시오. 우리도 어떤 결과가 나와야 다음 단 계를 밟지 않겠습니까? 집행관 처분에 대한 이의신 청을 하겠습니다.” 이처럼 강력히 요구했으나 아직까지 법원의 공식 적인 결정은 내려지지 않았다. 설상가상으로 그사이 에 담당 집행관이 또다시 변경되어 현재 처음부터 다시 심사 중이라는 답변만 받은 상태다. 사방이 가로막힌 상황에서 남은 선택지는 극 히 제한적이다. 그럼에도 필자는 포기하지 않았다. 2025년 8월, 집행관이 교체된 틈을 타 종전 1개 층 에 대한 집행 속행 신청을 재차 시도했다. 그러나 신 임 집행관 역시 법리적 불확실성을 이유로 집행을 보류하였다. 그 와중에 건물의 임차인들은 다시 한번 교체되 어 점유가 이전되었고, 새 점유자들을 상대로 제기 한 두 번째 승계집행문 부여 신청은 법원 주무관의 난색과 피고의 적극적인 방해 의견 제출로 인해 결 국 반려 처분되었다. 현재로서는 승계집행문 부여의 소를 새로이 제기 하거나 집행관의 처분에 대한 이의신청을 하는 방법 외에는 다른 대안이 없는 상태다. 대체집행을 통해 일반건물을 다시 집합건물로 원상 복구하는 방안도 검토했으나 비용이 천정부지로 솟구쳐 불가능했다. 다음 사법 절차를 밟기 위해 집행관 사무실에 공식 적으로 요청한 ‘집행 불능’ 처리도 또다시 집행관이 교 체되어 재검토에 들어가는 등 지연이 반복되고 있다. 이 사건은 비록 집행의 최종 성공이라는 결실은 아직 맺지 못했으나, 매우 뼈아프고 실질적인 교훈 을 남긴다. 아무리 완벽한 승소 판결을 구하더라도 채무자의 악의적인 용도 변경이나 점유 세탁, 그리 고 소송 및 집행 비용의 한계라는 현실적 복병 앞에 서는 결국 제힘을 발휘하지 못하고 무력해질 수 있 다는 점이다. 모든 민사 절차의 진행에 있어 본안 소송의 승소 가능성만을 과신할 것이 아니라, ‘상대방이 사법 절 차의 허점을 이용해 어느 시점에 어떻게 방해 공작 을 펼칠 것인가’에 대해 종합적이고 폭넓은 시각이 필요하다. 다양한 경우의 수를 가늠하고, 배비(配備) 해야만 사법 정의와 자신의 권리를 온전히 지켜낼 수 있을 것이다. 아무리 완벽한 승소 판결을 구하더라도 채무자 의 악의적인 용도 변경이나 점유 세탁, 그리고 소송 및 집행 비용의 한계라는 현실적 복병 앞에서는 제 힘을 발휘하지 못하고 무력해질 수 있다. 모든 민사 절차의 진행에 있어 본안 소송의 승소 가능성만을 과신할 것이 아니라, 다양한 경우의 수를 가늠하고 배비(配備)해야만 사법 정의와 자신의 권리를 온전 히 지켜낼 수 있을 것이다. 열혈 최법의 민생사건부 법으로 본 세상 판결문은 끝이 아니라 시작, 집행까지 대비해야 진짜 승리
26 주목 이 법률 ‘사유재산’이라는 방패, 방치된 빈집도 보호해야 하나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」의 문제와 입법 과제 우리나라는 저출산과 고령화의 심화, 그리고 수 도권으로의 급격한 인구 집중으로 인해 지방 소멸 과 도시 쇠퇴 현상이 심각한 사회적 문제로 대두되 고 있다. 이러한 구조적 인구 감소 과정에서 불가피 하게 발생하는 것이 바로 ‘빈집’이다. 방치된 빈집은 건축물의 구조적 붕괴나 장마철 집중호우로 인한 잔해 유출 등 안전사고를 유발할 뿐만 아니라, 불법 쓰레기 투기로 인한 위생 악화, 인근 지역의 슬럼화로 인한 범죄 발생 등 다양한 공익적 부작용을 양산한다. 또한, 빈집의 증가는 그 부정적 영향이 전염병처 럼 인근으로 전파되어 새로운 빈집을 연속적으로 발생시키는 유해한 파급효과를 지닌다. 이러한 배 경 하에 정부는 도시 지역의 빈집 정비사업을 체계 적으로 추진하기 위하여 「빈집 및 소규모주택 정비 에 관한 특례법」(이하 ‘「빈집정비법」’)을 제정하여 시행해 오고 있다. 그러나 현행 「빈집정비법」은 농어촌 지역을 규 율하는 「농어촌정비법」과의 이원적 법체계로 인해 개념적 혼선을 초래하고 있으며, 빈집 소유자의 관 리 책임을 강제할 수 있는 실체적 조항이 미비하여 규제의 실효성이 떨어진다는 비판을 받고 있다. 이에 현행 「빈집정비법」의 구조적 문제점에 대한 검토를 통해, 실효성 있는 빈집 규제와 정비를 위한 구체적인 입법적 개선 과제를 제안하고자 한다. 가. 빈집 문제의 최근 동향과 통계적 괴리 국내 빈집 규모는 인구 감소 추세와 맞물려 매년 지속적으로 증가하고 있다. 그러나 통계청이 조사 당시 미거주하는 모든 주택을 빈집으로 포섭하여 집계한 수치와 국토교통부 등 실무 관계 부처가 현 행 법령에 따라 ‘1년 이상 미거주·미사용’이라는 엄 격한 기준을 적용하여 집계한 정비 대상 수치 사이 에는 약 10배 이상의 통계적 격차가 발생한다. 이러한 개념과 통계의 다원성은 빈집 정비 정책 의 신뢰성과 객관성을 저해하는 요인이 되므로 법 적 기준의 명확화가 시급하다. 01 02 성중탁 경북대학교 법학전문대학원 교수 빈집 문제의 동향과 공법상 쟁점 서론 – 전염병처럼 번지는 ‘빈집’의 부작용
27 2026. 7. July Vol. 709 나. 환경권과 재산권의 충돌 문제 공법적 시각에서 빈집 문제는 주변 거주민이 주 장하는 헌법상의 ‘환경권(쾌적한 주거환경에서 생 활할 권리)’과 빈집 소유자가 주장하는 ‘재산권’이 정면으로 충돌하는 영역이다. 빈집의 방치로 인한 붕괴, 화재, 우범 지대화의 위험이 인근 주민의 생명과 신체에 실질적인 법익 침해를 가하는 단계에 이르렀다면 주민의 환경권 침해가 인정된다. 따라서 국가는 국민을 재해 위험으로부터 보호 해야 할 기본권 보호 의무를 지며, 이를 실현하기 위해 소유자의 재산권을 일정한 한도 내에서 규제 하고 개입할 규범적 당위성을 가진다. 다. 직권 철거와 손실보상의 법적 성격 현행법은 시장·군수 등 행정청이 위험한 빈집에 대해 직권으로 철거할 수 있도록 규정하며 정당한 보상을 지급하도록 하고 있다. 행정대집행과 유사 한 직권 철거에 대해 손실보상 의무를 부과하는 것 은 전통적인 특별한 희생설보다는 재산권 보장을 위한 예외적인 은혜적 조치로 해석함이 타당하다. 이를 통해 국토이용제한 조항까지 무리하게 소 급하지 않더라도 헌법이 보장하는 재산권 규범 범 위 내에서 정당한 보상의 체계를 합리적으로 유지 할 수 있다. 가. 빈집 개념 및 대상 범주의 협소성(사각지대 발생) 현행 「빈집정비법」은 빈집을 1년 이상 아무도 거 주 또는 사용하지 아니하는 주택으로 한정하여 규 정하고 있다. 이는 「농어촌정비법」이 주택뿐만 아 니라 창고, 축사 등 건축물 전체를 빈집 범주에 포 함하는 것과 대조적이다. 도시지역 내에서도 폐공장, 폐창고 등의 방치로 인해 주변 생활환경이 악화되거나 안전사고 위험 이 발생하더라도 주택이 아니라는 이유로 정비 대 상에서 제외되는 사각지대가 발생하고 있다. 또한 건축물과 그 부속 토지, 대지 내의 시설물 간 소유권 불일치 시 이를 공법적으로 수용하거나 정비할 수 있는 법적 범주가 건물 자체로 한정되어 실무상 처리에 한계가 크다. 나. 빈집 소유자의 관리책임의무 조항의 부재 현행 「빈집정비법」의 가장 치명적인 입법적 공 백은 빈집 소유자의 관리책임을 명시한 실체적 조 항이 없다는 점이다. 「농어촌정비법」은 소유자에게 주변 생활환경에 악영향을 끼치지 않도록 적절히 관리해야 할 책무를 의무화하고 있으나 「빈집정비 법」에는 관련 규정이 전무하다. 소유자의 법적 관리의무가 규정되어 있지 않다 보니 행정청이 사전적으로 지도, 권고, 명령을 내 리거나 정기적인 점검 및 신고 의무를 부과할 법적 근거가 미비하다. 결과적으로 사유재산 침해 논란 을 우려하여 빈집이 완전히 붕괴될 때까지 행정청 이 적극적으로 개입하기 어려운 구조적 악순환을 낳고 있다. 다. 이행명령 실효성 저하 및 직접적 벌칙 규정 미비 현행 「빈집정비법」은 행정청의 정비 및 철거 명 령을 소유자가 이행하지 않을 경우, 이행강제금을 부과하여 간접적으로 강제하는 수단만을 두고 있 다. 그러나 고령화된 소유자의 경제적 불능이나 행방 불명, 상속 미등기 등으로 인해 이행강제금은 실질 적인 이행 유인으로 작용하지 못하고 처분성 하명 에 대한 무력화로 이어진다. 의무 위반에 대한 직접 적인 과태료나 벌금 등 강력한 제재 수단이 결여되 어 있어 소유자의 자진 정비를 자발적으로 이끌어 내기 어렵다. 주목 이 법률 법으로 본 세상 03 현행 「빈집정비법」의 문제점
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