ISSN 2233-4688 vol. 706 2026.4
02 발행인 이강천 편집인 배종국 편집주간 김정준 편집위원 강신기, 권중화, 김여원, 김지안, 김천규, 박윤숙, 박재승 박찬계, 서영준, 이경록, 장태헌, 전재우, 한응도 편집장 임정와 편집간사 김상우 발행처 대한법무사협회 발행인 2026년 4월 5일 통권 제706호 디자인·인쇄 주식회사 레디투워크 정기간행물 등록 1965년 5월 7일 강남, 라 00102호 주소 서울시 강남구 논현로 651 (논현동, 법무사회관) 전화 02)511-1906~9 팩스 02)546-4362 이메일 <편집부> kabl@hanmail.net 홈페이지 www.kabl.kr 비매품 ※ 본지에 게재된 글들은 대한법무사협회의 공식 입장과 다를 수 있습니다.
03 2026. 4. April Vol. 706 『법무사』 2026. 4월호
04 2026. 04 Apri l vol. 706 CONTENTS 06 08 - 담을 수 없는 것들 - 제4주자 이서윤 법무사(서울중앙회) 기획 연재 초보 이법의 그림월기 청춘불패 2030 법무사 릴레이 12 18 22 26 83 - 폐기물사업 부지 매매계약 해제와 계약금 반환 분쟁(2018) - 형법상 간첩죄 개정의 의미와 과제 - 재건축·재개발, 가족관계등록, 민사 분야 - 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 일부개정 (2026.3.1. 시행) - 권중화 법무사(서울중앙회) 법으로 본 세상 열혈 박법의 민생사건부 주목! 이 법률 법률고민 상담소 새로 시행되는 법령 내가 만난 법무사 - 협회 · 지방회 · 법무사 동정 - 나였으면 좋겠다 72 79 82 동정 등록 협회는 지금 법무사 신규등록 · 등록공고 편집위원회 레터 72
05 2026. 4. April Vol. 706 66 68 70 - ‘물극필반’을 조심하자 - 외국인 이름의 바른 표기 & 중첩·과잉 표현 바로잡기 - 이해받지 못해 외로움을 느낄 때, 「괴물」 슬기로운 문화생활 법무사와 차 한 잔 법률가의 바른 글쓰기 12가지 마음에 건네는 영화 처방전 - 개인회생 신청시점 전략 - 【2026.1.8.선고 2025다213466판결〔보증금〕】 등 - 임대차보증금반환청구 승소 후 「변호사법」 위반 사건 - 상황별 대응법 ⑩ - 비용 민감도가 높은 고객과의 상담법 현장활용 실무지식 개인회생 노&하우 맞춤형 최신 대법원 판례요약 나의 사건 수임기 고객 상담의 기술 Ⅱ 법무사 시시각각 28 36 42 46 - 알고리즘 의사결정과 차별 규제의 법적 쟁점 - 자사주 소각, 개정 「상법」의 쟁점과 과제 - ‘자살유족 법률 지원 사업’ 공익법무사 8년차 활동기 - 등기제도의 진정성 확보와 AI등기 전환의 한계 - 상속법 대수술, 「민법」 일부개정법률 시행 - 사법개혁 3법, 공포 및 시행 - “AI로 법률문서 작성 허용”, 대법원 첫 판결 - 정부, '전세사기 방지대책 ' 발표 - 전국여성법무사회 여성법연구위원장, 이혁준 법무사 이슈와 쟁점 발언과 제언 뉴스 투데이 법무사가 사는 법 70 50 52 56 62 46
06 글을 쓸 때 제목이 쉽게 떠오르는 편이다. 떠오른 제목 이 처음부터 잘 맞아서 다른 고민을 할 필요가 없을 때도 있고, 약간의 고민과 수정 끝에 제목을 정하기도 한다. 그 런데 이번에 쓸 이야기는 제목 정하기가 어렵다. 지금까지 자신의 아버지라고 생각하며 살고 있었던 피고와 그 시간 을 계속 염두에 두고 있기 때문인 것 같다. 어느 날 노부부가 한 청년의 도움을 받아 내 사무실을 방문했다. 길을 찾기 어려울 정도로 나이가 있으신 두 분 이 한참 숨을 돌리고 나서 얘기한 단어는 ‘파양’이었다. 할 아버지가 입양한 자녀가 있는데 50년 가까이 보지도 못하 고 어디에 사는지도 모르고 연락 한 번 주고받은 적 없어 고령이다 보니 정리를 하고 싶다는 이야기였다. ‘재판상파양’을 진행하기 위해 필요한 서류를 안내 하고 며칠 후 서류를 받아보니 입양한 기록은 없고 할아버 지가 오히려 출생신고를 한 사실이 드러났다. 그때부터는 전혀 다른 이야기가 된다. 친생부인의 소 또는 친생자관 계부존재확인의 소로 가야만 하는데, 여러 요건을 따져보 고 나는 친생자관계부존재확인의 소를 진행하실 것을 권 해드렸다. 서류상 자녀인 분에게는 사전에 유전자 검사 협조를 구하는 내용과 함께 준비하고 있는 절차들을 서면으로 알 려드리기로 했다. 자녀의 주소는 할아버지가 떼 온 초본 상 주소지로 적어 보냈다. 그리고 며칠 후 자녀분으로부터 연락이 왔다. 차분하지만 떨리는 목소리였다. 당황하였다는 말로 시작하여 그간 본인이 살아온 이 야기와 함께 서류상 아버지가 혹시 본인의 친부가 아닐까 하는 마음으로 선뜻 용기 내어 찾아보지는 못했으나 마음 한편에서는 언제나 그리워했었다는 이야기, 아버지는 건 강하시냐는 질문과 검사에 협조하겠다는 뜻을 밝히셨다. 중간중간 스스로를 다독이면서 모두 사정이 있을 것 이라고 했다. 어린 나이(3살)에 서류상의 부(父)를 만났 으나 2년 동안 한집에 산 것이 전부였고, 그 이후에는 양 부모님을 만나 입양된 분이셨다. 나는 이 확인의 소송이 진행되고 인용이 되면 이후에 자녀분이 해야 할 것들에 대해 미리 말씀드리지는 않았 다. 나중에 그분의 남편분과 통화를 하였는데, 남편분도 같은 생각이었던 것 같다. 마음 아파할 시간이 충분히 있 어야 할 것 같았다. 유전자 검사를 진행하고 일주일도 안 되어 결과지가 사무실에 도착했다. 결과는 예상했던 것처럼 ‘친자관계 아님.’ 지금쯤 자녀분은 소장부본을 송달받았을 것이다. 성본을 다시 창설해야 한다는 말씀도 남편분께 전달은 해 드렸고 남편분은 개명까지도 생각하시는 것 같았다. 아내 를 위하는 마음이 느껴졌다. 사무소에 도착한 유전자검사 결과지에는 50년간 서 로 행방도 모른 채 지내왔던 서류상의 부(父)와 녀(女)가 각각 자신의 거주지에서 검사에 응하기 전 촬영한 사진이 나란히 있었다. 글·그림 이우연 법무사(경기중앙회) 담을 수 없는 것들 초보 이법의 그림월기
07 2026. 4. April Vol. 706 초보 이법의 그림월기 기획 연재 ⓒ이우연 2026
08 청춘불패: 법무사 릴레이 2030 제4주자 이서윤 법무사 신세대 법무사 이야기 「청춘불패! 2030 법무사 릴레이」 는 법무사업계에도 청춘의 열정으 로 열심히 일하는 2030세대 젊은 법무사들이 활동하고 있음을 널리 알리고자 기획되었다. 매월 한 명 의 젊은 법무사를 소개하며, 그들 의 일과 일상, 취향과 가치관을 위 트 있게 담아냄으로써 신세대 법 무사들의 활약상을 한눈에 보여주 고자 한다. 그달의 주자가 다음 주 자를 지목하는 릴레이 형식으로, 세대를 넘어 지속될 ‘법무사’의 가 치를 전한다. <편집부> 100점 법무사를 향해 GO GO! <사진> 이성원 포토그래퍼
09 2026. 4. April Vol. 706 법무사의 “길” 6. 현재 주력 업무 분야 법인등기, 부동산등기(상속, 증여), 개인회생·파산 업무 7. 사무실 운영 상황 서초동에 위치한 합동사무소 소속 취업 법무사로, 훌륭하고 멋진 여성 법무사님 두 분과 함께 일하고 있어요. 8. 가장 기억에 남는 사건 첫 개인회생 사건. 가장 관심 있었던 분야였고, 직접 접수하고자 대표 법무사님께 많은 것을 여쭤보고 관 련 서적과 선례를 찾아보며 고군분투했던 기억 9. 의뢰인이 고마울 때 & 서운할 때 (고마울 때) 안내해 드린 구비서류와 날인서류를 완 벽하게 준비해 오셨을 때 (서운할 때) 정말 열심히 설명했음에도 미비한 서류 준비로 마감기한에 임박해 겨우 접수할 때 10. 아직 어렵게 느껴지는 업무 아직은 모든 업무가 어렵고 새롭게 느껴져요. 그중 에서도 취득세 등 세금 관련 업무와 개인회생 및 파 산 업무가 낯설게 느껴질 때가 있어요. 11. 보통의 하루 일과 아침 6시에 일어나 출근 준비, 8시 40분쯤 사무실 도착, (업무업무업무…) 저녁 7시 반쯤 귀가, 간단히 식사를 마친 후 강아지들과의 산책 혹은 스트레칭으 로 하루 마무리 12. 업무에서 AI 활용 정도 처음에는 챗GPT를 사용했으나 오류가 많아 요즘은 제미나이나 엘박스 주로 활용. 상속등기 시 제적등 본에 적힌 어려운 한자 번역은 제미나이에게 맡기 고, 민사소송 업무는 엘박스로 서류의 완성도 높임. “나”라는 법무사 1. 한 줄 자기소개 2001년생, 올해로 2년 차를 맞이한 신입 법무사. 현 재 서울중앙회 소속으로 시험 30기 2. 법무사를 선택한 결정적 이유 동국대학교 법학과 재학 중 공인중개사 자격증을 먼 저 취득. 이후 진로 고민하다 법무사의 매력을 발견, 졸업 후 1년 만에 감사하게도 합격의 기쁨을 누림. 3. 법무사가 되겠다고 했을 때 주변 반응 또래 친구들은 주로 법무사가 어떤 일을 하는지 궁금 해했고, 주변 어른들은 로스쿨 대신 법무사를 선택한 이유에 대해 많은 관심을 보였습니다. 4. 합격 소식을 듣고 맨 먼저 떠올린 사람 단연 부모님. 합격 소식을 보자마자 맨 먼저 연락을 드렸는데, “당연히 붙을 줄 알았다”며 울먹거리시던 모습에 저 또한 큰 감동을 받아 함께 울었던 기억이 나네요. 5. 법무사가 되었음을 실감한 순간 협회에 등록 후 세무서에 사업자등록을 하러 갔을 때. 그 순간부터는 ‘법무사 이서윤’의 시간이 시작되 니까. 엊그제 일 같은데 벌써 일 년이…! 청춘불패 2030 법무사 릴레이 기획 연재
10 개인의 “취향” 13. 나만의 스트레스 해소법 강아지 배 만지기, 우즈(WOODZ)와 라이즈(RIIZE) 의 음악 듣기 14. 요즘 가장 즐겨 보는 콘텐츠 유튜브 채널 ‘영업중’과 ‘퀸가비’, 인스타 릴스 15. 일과 무관한 나의 취미 솔로 캠핑, 요리, 맛집 탐방, 법무사 인스타(@ leeeelaw) 16. MBTI 유형 & 설명 한마디 ISTJ, 끝까지 책임지고 거침없이 나아가는 효율적인 관리자 17. 주변에서는 나를? 그 평가에 동의? 내향형(I)이라는 사실에 많이들 의아해하는데, 어느 정도 공감해요. 사회생활로 인해 E성향이 꽤 높아진 것 같아요. 18. 법무사 드라마가 만들어진다면, 내 캐릭터 한 줄 소개 매사에 열정적이지만, 언제나 피곤한 MZ 신입 법 무사 19. 법무사를 안 했다면 뭘 하고 있었을까? 로스쿨 준비, 타 전문직 시험 준비 20. 나의 도파민을 분출시키는 3가지 강아지들(쿠포), 맛있는 음식, 우즈(가수) 부먹 짜장면 아메리카노 단골가게 전화 점심 테토남 찍먹 짬뽕 라떼 개업가게 문자 일 에겐남 (다먹 : 다 잘 먹음) 21. 나의 취향 [ ] 스물다섯, 취업 2년차 이제는 ‘독립’을 꿈꾼다!
11 2026. 4. April Vol. 706 청춘불패 2030 법무사 릴레이 기획 연재 법무사의 “현실” 새로운 “미래” 22. 요즘 가장 공감하는 고민 젊은 취업 법무사들이 공통으로 느끼는, 개업에 대 한 고민 23. 법무사로서 최근 가장 크게 웃었던 순간 20대 동기 단톡방에서 서로의 고민을 나누고, 공감 과 위로를 주고받았을 때 24. “법무사”를 모르는 사람에게 10초 안에 설명한다 면? “법무사는 우리 생활 전반에 가장, 꼭 필요한 전문가 중 한 명입니다.” 25. 2030 법무사라서 좋은 점 & 나쁜 점 (좋은 점) 최신 트렌드의 빠른 흡수, 앞으로 성장하 며 나아갈 날이 많은 점 (나쁜 점) 법무사가 아닐 것이라 단정 짓고 행동하 는 분들이 많아서 어떻게 하면 최대한 나이 들어 보 이게 할까 고민해야 한다는 점 26. 법무사로서 나를 평가한다면 몇 점? 이유는? 50점. 아직 배울 점이 너무 많아서. 빠른 시일 내 꼭 100점 만점의 법무사가 되고 싶어요. 27. 솔직히 법무사 수입, 기대했던 것에 비해? 문과 출신 사회 초년생의 수입으로 생각했을 때는 만족스러운 수준 28. 법무사로서 이루고 싶은 최대치의 목표 서선진 법무사님처럼 법 전반을 능숙하게 다루면서 도, 특히 개인회생·파산 분야에 특화된 법무사가 되 고 싶어요. 29. 선배에게 듣고 싶은 말 & 후배에게 들려주고픈 조언 선배님들께는 개업 시 실질적으로 필요한 사항과 경 험으로 터득한 업무 노하우를 듣고 싶고, 후배님들에 게는 “처음에는 막막함이 크겠지만, 주변에 좋은 법 무사님들이 많으니 두려워 말고 적극적으로 질문해 보시라” 조언하고 싶어요. 30. 법무사업계 미래, 한 줄 전망 AI 기술을 도구 삼아 우리 생활에 가장 필요한 법률 전문가로 자리매김할 것! 31. 협회에 바라는 점 많은 청년이 법무사라는 직업에 관심을 가질 수 있도 록, 그리고 청년 법무사들이 직업적 긍지와 자부심을 느낄 수 있도록 정책적인 변화를 이끌어 주세요. 32. 2026년 계획이 있다면? 법학석사 준비와 함께 개업 준비 시작. SNS(인스타, 유튜브) 성장. 33. 다음 릴레이 주자는? & 선정 이유 시험 26기 유정원 법무사님. 언제나 밝고 열정 가득 한 유 법무사님의 이야기가 듣고 싶습니다.
12 법무사(경기중앙회) 박정준 계약서 한 줄, 해석은 천 갈래 폐기물사업 부지 매매계약 해제와 계약금 반환 분쟁(2018) 12
13 2026. 4. April Vol. 706 부동산 매매계약서의 특약은 짧지만 무겁다. 특히 “허가가 안 나면 계약을 끝낸다”는 문구, 당사자에게 는 영락없는 안전장치처럼 보이는 그 한 줄이 분쟁의 씨앗이 되기도 한다. 허가가 “안 난 것”인지, “안 되게 된 것”인지, 책임은 누구에게 있는지, 그 모든 것을 문 장 한 줄이 떠안기 때문이다. 이번 사건도 바로 그 '특 약 한 줄'에서 시작됐다. 폐기물사업 부지로 사용하기 위해 체결한 토지 매 매계약. “매수인이 개발행위허가를 받지 못한 경우, 매도인은 계약금을 반환한다”는 특약 조항 한 줄의 해석이 쟁점이 됐고, 해석의 차이는 곧바로 계약금 반 환 여부로 이어졌다. 매수인은 “주민동의를 얻지 못해 사업이 불가능해 졌으니 계약을 해제하고 계약금을 돌려달라”고 주장 했고, 매도인 측은 “허가 신청조차 하지 않은 상태에 서의 사업 포기는, 특약에서 말하는 ‘허가를 받지 못 한 경우’에 해당하지 않는다”며 맞섰다. 내용증명 한 장으로 시작된 분쟁이 소송을 거쳐 화해권고결정으 로 마무리되기까지, 그 여정을 정리해 본다. 2018년 5월의 어느 날, 지인으로부터 연락이 왔다. 아는 사람이 부당하게 토지매매계약 해제를 당할 상 황에 처해 있어 필자를 소개해 주고 싶다는 것이었다. 잠시 후 의뢰인 김피고(가명)로부터 직접 연락이 왔 다. 김피고는 매수인이 부당하고 일방적인 매매계약 해제 통보를 담은 내용증명을 보내왔는데, 도저히 받 아들일 수 없다고 했다. 필자는 무엇이 부당한지 파악 하려면 계약서와 내용증명 등 그간 당사자들이 작성 한 서류가 필요하다고 했고, 상담이 시작되었다. 김피고가 건넨 서류는 토지 매매계약서와 매수인 이 보낸 내용증명이 전부였다. 계약은 2017년 6월경 ○○시 ▵▵면 일대 토지 여러 필지에 대한 것이었다. 매수인은 폐기물처리업을 계획하던 오원고(가명) 였고, 의뢰인 김피고는 여러 매도인 중 한 명으로, 토 지의 공동소유자였다. 매매대금은 약 3억 원, 계약금으로 10%인 3천만 원이 매도인 3인에게 지급되었다. 토지는 현 상태 그 대로 매매하되, 매수인 오원고가 폐기물처리업을 위 한 개발행위 허가를 받는 것을 전제로 했다. 매매계약 서 특약사항 5조에는 다음과 같이 기재되어 있었다. “매수인이 개발행위 허가를 받지 못한 경우에는 매도인은 계약금을 반환하고, 매수인이 허가를 받기 위해 지출한 각종 비용은 매수인 부담으로 한다.” 잔금 기한은 계약일로부터 1년. 다만 그 이전에 허 가를 받으면 허가일로부터 30일 이내에 잔금을 지급 하기로 했다. 매도인들은 매수인의 허가 추진을 돕기 위해 토지사용 승낙서 발급, 인감증명 제공 등 각종 민원 업무에 적극 협조하기로 약정했다. 김피고는 개발사업허가 조건부 계약이긴 했지만 만족스러운 거래였다고 했다. 위치가 썩 좋지 않아 정 리하고 싶던 토지였는데 마침 매수인이 나타난 것이 었다. 개발사업의 허가 진행 여부는 알기 어려웠지만, 잘 될 것이라 기대하며 시간이 흘렀다. 그렇게 잔금 기한 1년이 거의 다 되어갈 무렵인 2018년 5월경, 김피고는 ‘매매계약 해지 알림’이라는 제목의 내용증명을 받았 주민동의 없어 계약해제? 1년 동안 매수인은 뭘 했는가 열혈 박법의 민생사건부 법으로 본 세상 의뢰인은 폐기물사업 부지로 토지를 매수하려는 오원고와 2017년 매매계약을 체결했다. 계약서에 는 "매수인이 개발행위허가를 받지 못한 경우 매도 인은 계약금을 반환한다"는 특약 제5조가 포함되어 있었다. 매수인은 주민동의를 얻지 못해 사업을 중 단했고, 2018년 5월 특약 제5조를 근거로 계약해 제와 계약금 반환을 요구했다. 의뢰인은 이에 이의 를 제기하며 법무사를 찾아왔다.
14 다. 발신인은 매수인 오원고. 내용은 대략 이러했다. 폐기물사업을 원활히 추진하려면 지역주민의 동의 가 반드시 필요한데, 동의를 얻지 못해 사업을 중단하 게 되었으니 특약사항 제5조에 따라 계약을 해지하고 계약금을 반환해 달라는 것이었다. 계좌번호까지 친 절히 적혀 있었다. 김피고로서는 당혹스러운 통보였다. 토지를 팔 수 있다는 기대를 안고 1년을 기다렸는데, 주민들의 동 의를 받지 못해 사업을 접고 매매계약까지 해제하겠 다고 하니 말이다. “오원고가 근처 다른 토지들도 매입하지 않았나 요? 다른 소유자들도 해제에 반대하고 있나요?” 필자의 물음에 김피고는 이렇게 답했다. “물론 나 말고도 다른 필지 소유자들과 계약을 맺 었죠. 그런데 다른 사람들은 그냥 해제하고 계약금을 돌려주려는 것 같더라고요. 저는 이해가 안 돼요. 매 수인이 지난 1년 동안 사업허가를 위해 뭘 한 것 같지 가 않거든요.” “그러니까 선생님께서는 이 매매계약이 해제되는 것을 원치 않는다는 거죠?” “네, 그렇습니다. 방법이 있을까요?” 필자의 물음에 김피고는 명확하고 확고한 의지를 드러냈다. “알겠습니다. 그럼 일단 해제 통보에 대한 답변을 내용증명으로 보내 보시죠. 제가 검토한 뒤 내용을 작 성해서 연락드리겠습니다.” 필자는 곧바로 답변 내용증명의 작성에 들어갔다. 쟁점은 자연스럽게 매매계약의 특약 제5조의 해석으 로 좁혀졌다. 매수인 오원고가 계약 해제의 근거로 삼 은 조항이기 때문이다. ‘허가를 받지 못한 경우’를 어디까지로 볼 것인가. 오원고는 “폐기물사업 추진을 위해 주민 동의를 받으 려 했지만 끝내 동의를 얻지 못해 사업목적을 달성할 수 없게 되었으므로, 이는 곧 개발행위 허가를 받지 못한 것과 마찬가지”라고 주장했다. 필자는 의뢰인의 입장에서 특약 제5조에 대해 다 른 해석을 했다. ‘이 계약은 단순히 매매대금 지급과 토지 인도가 급부의 전부가 아니고, 개발행위 허가를 위한 매수인의 이행 행위가 매수인 채무의 주요 부분 이자 계약의 핵심’이다. 따라서 ‘허가를 받지 못한 경 우란 최소한 관공서에 정식으로 신청했음에도 법령 상 요건을 갖추지 못해 불허가가 난 상황을 말하는 것’이란 논거를 세웠다. 김피고는 이러한 해석을 바탕으로 오원고에게 내 용증명을 발송하였다. 당시 내용증명의 주요 내용은 대략 다음과 같았다. 특약 제5조, ‘허가를 받지 못한 경우’는 어디까지인가
15 2026. 4. April Vol. 706 말미에 잔금지급을 최고하고, 계약해제와 계약금 귀속 가능성을 경고하는 내용을 넣은 것은, 매도인이 수세적인 위치에만 머무르지 않고 해석 다툼에서 주 도권을 잡기 위한 전략이었다. 합리적인 논거와 주장을 담은 내용증명의 왕복만으 로 분쟁이 정리되었다면 얼마나 좋았을까. 그러나 매수 인 오원고는 매매대금 반환청구의 소를 제기했다. 소장 을 받아든 김피고는 필자를 찾아와 답변서 작성을 의 뢰했다. 소장에는 매매계약 체결과 계약금 지급 사실, 폐기 물사업 추진을 위한 주민동의 시도와 그 실패, 사업목 적 달성 불능 등이 상세히 담겨 있었다. 그리고 이러한 사정을 근거로 특약 제5조에 따라 매매계약을 해제하 였으므로, 매도인들은 자신이 지급한 계약금 3천만 원 을 각 지분 비율에 따라 반환해야 한다고 주장했다. 그러나 이러한 주장이 무색하게도 계약서를 제외한 그 어떠한 증거자료도 제시되지 않았다. 필자는 소장을 검토한 후 답변 내용증명과 같은 취지로 답변서를 작 성하면 되겠다고 판단했다. 매도인(피고)이 3인이므로 김피고를 선정당사자로 하여 답변서를 제출하였다. 답변서에서 김피고는 매매 계약 체결 사실, 계약금 수령, 계약서 및 특약사항의 존 재 자체는 모두 인정했다. 다만, 원고가 주장하는 계약 해제 사유와 특약 해석에는 중대한 문제가 있음을 지 적하고, 원고의 청구를 전부 기각해 줄 것을 요청했다. 답변서는 먼저 계약자유의 원칙을 전제로 했다. 사 적 자치의 영역에서 당사자들이 자유롭게 특약을 둘 수는 있지만, 어느 일방이 자신의 사정을 근거로 계약 문구를 편의적으로 확장 해석하여 상대방에게 불이익 을 지우는 결과는 허용될 수 없다는 점을 강조했다. 열혈 박법의 민생사건부 법으로 본 세상 ▶ 김피고가 발송한 내용증명 •수신 : 오원고 •발신 : 김피고 외 2인 1. 귀하가 2018년 5월 발송한 ‘매매계약 해지 알림’ 내용증명을 수령하였습니다. 그러나 당사는 귀하의 해지 통보에 동의할 수 없음을 명확히 밝힙니다. 2. 이 사건 매매계약 특약 제5조의 “매수인이 개발행위허가를 받지 못한 경우”란, 매수인이 계약일로부 터 잔금일(1년)까지 사회통념상 충분하다고 인정할 만한 노력을 다해 실제로 개발행위허가를 추진했음에 도 관공서가 불허가 처분을 한 경우를 의미하며, 단순히 주민 설득 과정에서 난항을 겪거나, 사업성에 의문 이 생겨 스스로 사업을 중단한 경우는 특약에서 예정한 해제 사유에 해당하지 않습니다. 3. 귀하가 실제로 개발행위 허가를 추진했다면, 그 객관적 자료를 제시할 의무가 있습니다. 「폐기물관리 법」에 따른 폐기물처리업 허가신청서, 폐기물 수집·운반계획서, 관공서에서 발송한 보완요구서나 처리결과 통지서, 주민동의를 요구하는 공문 등의 자료가 존재한다면 특약 제5조에 따른 계약해제를 인정할 수 있으 나, 아무런 자료 없이 ‘주민들이 반대해서 사업이 어렵다’는 말만으로는 해제를 주장할 수 없습니다. 4. 만약 귀하가 정당한 해제사유를 입증하지 못한 채 잔금을 지급하지 않는다면, 이는 귀하의 채무불이 행에 해당합니다. 이 경우 본인 등은 별도로 잔금지급을 최고한 뒤 이행지체를 이유로 계약을 해제하고, 계 약금을 손해배상 예정액으로 귀속시키는 방안을 검토할 것임을 알려드립니다. 매매대금 반환소송 법리 공방, 허가를 추진했다면 자료를 내놓아라
16 원고는 단지 주민동의를 얻지 못했다는 이유만으로 사업추진이 불가능해졌다고 주장하면서, 이를 곧바로 특약 제5조의 “개발행위 허가를 받지 못한 경우”에 포 섭하려 하나, 이는 법리적으로나 사회통념상 수용하기 어렵다는 것이었다. 이와 더불어 특약 제5조 문언의 타당한 해석을 제시 했다. “매수인이 개발행위 허가를 받지 못한 경우”란, 매수인이 계약일로부터 잔금일까지 약 1년의 기간 동 안 인허가 신청, 사업계획 수립, 법인 설립, 관공서와의 협의 등 사회통념상 충분하다고 평가될 정도의 노력을 기울였음에도 관공서에서 최종적으로 불허가 처분을 한 경우를 의미한다는 논리였다. 단순히 주민 민원이 예상된다는 이유로 허가 신청 자체를 하지 않거나, 자금부족·동업관계 해산 등 매수 인의 개별 사유로 사업을 중단한 경우는 특약의 적용 대상이 아니라는 점을 판례와 함께 밝혔다. 또한 원고에게 구체적인 증명을 요청했다. 실제로 폐기물처리업을 추진했다면 「폐기물관리법」과 그 시 행규칙에 따른 각종 허가신청서와 수집·운반계획서, 허가조건으로 주민동의를 요구하는 공문 등이 존재해 야 하고, 이를 통해 개발행위 허가를 위한 노력이 객관 적으로 입증되어야 한다는 것이다. 만약 그러한 자료를 제시한다면 피고는 특약에 따른 계약해제를 인정하겠지만, 자료를 제시하지 못한다면 원고는 특약 제5조를 근거로 한 해제를 주장할 수 없을 뿐 아니라, 계약의 주된 의무인 사업추진 의무를 이행 하지 않은 채무불이행 상태에 놓이게 된다고 보았다. 마지막으로, 원고가 이를 증명하지 못할 경우의 법 적 귀결을 분명히 했다. 이 사건 계약은 단순한 토지 매 매를 넘어 매수인의 개발행위 허가 추진 행위를 전제 로 하는 구조이므로, 개발행위 허가를 위한 원고의 이 행행위는 원고 채무의 주요 부분이자 계약의 핵심이라 는 것이다. 따라서 원고가 이를 이행하지 않은 채 계약해제를 주장하는 것은 허용될 수 없으며, 오히려 잔금지급을 최고받고도 이행하지 않을 경우 매도인들이 채무불이 행을 이유로 계약을 해제하고 계약금을 손해배상 예정 액으로 귀속시킬 수 있음을 분명히 밝혔다.
17 2026. 4. April Vol. 706 열혈 박법의 민생사건부 법으로 본 세상 답변서를 제출한 뒤 약 한 달 반 뒤에 변론기일이 잡 혔다. 필자는 변론기일 전날 김피고에게 연락하여 판사 가 특별히 물어볼 것은 없을 것 같다고 말하며, 기일 후 연락을 부탁했다. 기일 다음 날 김피고가 당부를 잊지 않고 전화를 했다. “법무사님 말씀대로 판사가 저한테는 딱히 뭘 물어 보지 않았고, 상대방 변호사에게 원고가 사업 진행을 위해 구체적으로 어떤 노력을 했는지 물어보더라고요. 상대 측 변호사는 주민 반대와 사업 환경 악화를 이유 로 사업추진이 사실상 불가능해졌다는 점을 강조했지 만, 구체적 자료를 모두 제시한다는 말은 하지 못했습 니다.” 필자가 짐작한 대로 매수인 오원고는 폐기물처리사 업을 위해 서류상 남길 만한 행정적인 업무를 진행하 지 않은 것 같았다. 김피고의 말에 따르면 재판부는 피 고 측의 주장이 틀리지 않으니 합의를 보는 편이 좋겠 다는 취지로 말했다고 한다. 계약서 한 줄의 의미를 두고 공방이 이어지자, 재판 부는 분쟁의 실질적 해결에 초점을 맞춘 것으로 보였 다. 단순히 법리상 어느 쪽 손을 들어주느냐보다는, 이 미 상당 기간이 지난 토지 매매계약을 둘러싼 이해관 계를 어떻게 정리할 것인지가 중요하다고 본 듯하다. 필자의 입장에서는 필자가 주장한 계약 해석과 그 법리가 재판부를 설득한 것으로 보였으므로, 의뢰인이 어느 정도는 만족할 수 있는 결과가 아닐까 생각했다. 변론기일 4일 후, 법원은 양측의 주장을 종합하여 화해권고결정을 내렸다. 계약금 반환 문제와 향후 권 리·의무 관계를 일정한 수준에서 조정하는 내용이었 다. 요지는 이러했다. 매매계약을 더 이상 유지하기보 다는 해제하는 것으로 하되, 김피고를 포함한 매도인들 은 기 수령한 총 계약금 3천만 원 중 절반인 1천5백만 원을 오원고에게 지급하라는 것이었다. 결정문을 받은 김피고는 바로 필자에게 연락했다. “법무사님, 이거 어떻게 하는 게 좋을까요? 토지는 그대로 내 소유이고, 1500만 원이 이득이긴 한데요.” 이 정도에서 마무리하는 것도 나쁘지 않은 선택이 다. 승소해 매매계약을 유지한다 하더라도 오원고가 잔 금을 실제로 지급할지는 알 수 없기 때문이다. “네, 아쉬움도 있지만 이 정도에서 계약관계를 끝내 고 새로 매도하는 것이 깔끔해 보입니다.” 김피고는 고민 끝에 이의신청을 하지 않았다. 오원 고도 마찬가지 선택을 했고, 결정은 그대로 확정되었 다. 소송은 판결이 아닌 화해권고결정으로 종결되었지 만, 계약서 한 줄을 둘러싼 해석 다툼과 개발행위 허가 추진 여부를 둘러싼 입증 책임 문제는 분명하게 드러 난 사건으로 남았다. 매수인 입장에서는 사업 여건이 악화되었다는 이유 만으로 곧바로 계약을 되돌릴 수 있는 것은 아니라는 점을, 매도인 입장에서는 특약 조항을 둘러싼 해석이 불리하게 작용할 수 있는 구석을 사전에 점검해 둘 필 요가 있다는 점을 확인한 셈이다. 재판부는 양측 주장을 종합하여 계약을 해제하되 계 약금 절반인 1,500만 원을 반환하는 화해권고결정을 내 렸다. 양측 모두 이의를 제기하지 않아 확정되었다. 이 사 건은 특약 조항의 해석과 입증 책임, 그리고 화해권고결정 을 통한 분쟁 해결 방식을 잘 보여주는 사례이자, 계약 당 사자 모두에게 특약 한 줄의 무게를 일깨워주는 사례였다. 특약 한 줄의 값, 화해권고결정으로 계약금 절반 이득
18 주목 이 법률 북한 간첩도, 외국 산업스파이도 이제 「형법」으로 잡는다 형법상 간첩죄 개정의 의미와 과제 지난 2024년 6월 21일부터 2025년 7월 28일까지 1 년 사이에 형법상 간첩죄 규정을 놓고 총 20개의 「형 법」 일부개정법률안이 발의되어 많은 논의 끝에 마침 내 2026년 2월 26일, 국회 본회의에서 가결되어 개정 되기에 이르렀다.1 개정 전 형법상 간첩죄 규정(제98조)은 적국을 위 한 간첩을 처벌하도록 규정되어 있었는데, 이는 곧 북 한을 위한 간첩을 처벌함에 초점이 맞춰진 것이라고 할 수 있다. 하지만 대법원이 북한을 국가로 인정하고 있지 않아2 정작 북한을 위한 간첩행위를 처벌할 수 없는 문제가 있었다. 나아가 본 규정은 적국을 위한 간첩행위만을 처벌 한다는 한계를 내포하고 있어 과거 냉전시대의 산유 물이라는 비판을 받아왔고, 빠르게 변화하는 현 시대 에 국가경쟁력을 해하는 산업스파이와 같은 범죄를 처벌할 수 없었기에, 신 안보환경에 부합하지 못한다 는 비판도 제기되어 왔다. 법은 시대적 상황을 반영하여 실천적 의의를 달성 할 수 있는 모습을 갖춰야 함에도 개정 전 법률은 그 러지 못하였기에, 개정법률이 그러한 목적에 부합하 는 방향으로 개정되어 합리적인 변화가 있었는지 살 펴보고자 한다. 가. 주요 개정 내용 형법상 간첩죄 규정의 개정 전과 개정 후의 주된 내 용을 비교해보면 <표1>과 같다. 이 외에도 개정된 내용이 더 있으나 나머지는 「형 법」 제98조의2 규정의 신설로 인한 기존 규정들의 정비에 그치기 때문에 유의미한 개정은 위와 같다고 할 수 있다. 개정 전과 달리 개정법은 외국을 위한 간첩죄 규정 을 신설하여 크게 적국을 위한 간첩죄와 외국을 위한 간첩죄로 양분되었다. 적국을 위한 간첩죄는 기존에도 존재하기는 하였 으나 개정형법은 간첩행위의 태양을 구체화하였고, 개정 전의 제2항 군사기밀누설죄 규정을 군사기밀도 국가기밀의 하나라는 점에서 삭제한 후 제1항에 포 함시켜 해결하고자 한 점도 눈에 띈다. 나아가 적국이 아닌 외국을 위한 간첩행위를 처벌 김재현 오산대학교 경찰행정학과 교수 01 02 들어가는 말 개정된 법률에 대한 분석
19 2026. 4. April Vol. 706 할 수 없었던 종래 규정에 대한 비판을 적극 수용하 여 처벌규정을 신설한 점이 이번 개정의 주요내용이 라고 할 수 있다. 나. 개정법률에 대한 분석 및 개정의 의미 1) 간첩행위 구성요건의 명확화 개정형법은 적국의 지령이나 사주를 받거나 의사 연락 하에 국가기밀을 탐지·수집·누설·전달·중개할 경우 간첩죄가 성립한다고 규정하고 있다. 개정 전에 는 간첩행위의 유형이 구체화되어 있지 않아 간첩의 해석을 놓고 국가기밀을 탐지·수집하는 것이라는 견 해와 더 나아가 누설까지 있어야 간첩죄가 성립한다 는 입장이 대립하였는데, 이번 개정으로 견해의 대립 은 종식되었다고 하겠다. 행위유형의 명확화 및 구체화는 판단하는 자의 자 의성을 배제하고 객관성을 기할 수 있는 장점이 있으 므로, 죄형법정주의라는 형법의 대원칙에 부합한다 고 평가할 수 있을 것이다. 다만, 범죄행위의 태양은 천태만상인데 과연 간첩과 관련한 다양한 행위유형 이 법률에 명시된 행위 태양에 한정되거나 모두 포섭 될 수 있을 것인지 의문이 제기될 여지도 있다.3 그러나 범죄 행위의 유형이 다양하다고 하더라도 법률에 명시된 간첩행위의 태양은 다양한 종개념을 포함할 수 있는 유개념으로서 결코 좁은 형태로만 규 정되어 있다고 보이지는 않으므로 실제 간첩행위를 처벌함에 있어서 처벌의 공백이 생길 우려는 크지 않 다고 본다. 2) 간첩 방조범의 독립범죄화와 그 문제점 개정 전후 법률 모두 간첩행위를 방조한 자도 총칙 상의 방조범이 아닌 본 규정에서 독립된 범죄인 간첩 죄로 다루고 있다. 형법 총칙상 방조범은 정범의 형 보다 필요적으로 감경하도록 규정되어 있는데,4 그 이유는 방조는 정범의 행위에 조력하는 행위에 불과 하므로 정범에 비해 그 불법성이 현저히 낮다고 보아 필요적으로 감경하는 것이다. 그런데 간첩죄의 경우에는 방조에 해당하여도 총 칙상의 방조범 규정이 적용되지 않고 간첩죄 규정이 직접 적용된다는 점에서 특이하다고 할 수 있다. 다 시 말해서 간첩방조의 경우 간첩죄의 방조범으로서 형의 혜택이 있는 것이 아니라 간첩죄의 정범으로 처 벌된다는 것이다. 상술했듯이 방조범의 불법성이 정범에 비해 낮은 주목 이 법률 법으로 본 세상 3월 12일에 개정되어 금년 9월 13일부터 시행될 예정이다. 즉, 북한을 국가로 인정하지 않는다면 국가가 아닌 한 ‘적국’의 범주에 포함될 수 없다(대법원 1959.7.18.자, 4292형상180결정; 대법원 1971.9.28.선고, 71도1498 판결; 대법원 1983.3.22.선고, 82도3036판결 참조). 이에 대해 법률에 명시된 행위태양은 예시에 해당한다는 해석론이 제시될 수 있어 문제되지 않는다는 반론이 있을 수 있다. 그러나 “…등”이 아니라는 점에서 행위 태양의 구체화를 명시적으로 규정했다고 해석하는 것이 자연스러운 해석이라고 본다. 형법 제32조 ② 종범의 형은 정범의 형보다 감경한다. 1 2 3 4 개정 전 개정 후 제98조(간첩) ① 적국을 위하여 간첩하거나 적국의 간첩을 방조한 자는 사형, 무기 또는 7년 이상의 징역에 처한다. ② 군사상의 기밀을 적국에 누설한 자도 전항의 형과 같다. 제98조(적국을 위한 간첩) ① 적국을 위하여 적국의 지령, 사주, 그 밖의 의사 연락 하에 국가기밀을 탐지·수집·누설·전달·중개하거나 이를 방조한 자는 사형, 무기 또는 7년 이상의 징역에 처한다. ② 삭제 신설 제98조의2(외국 등을 위한 간첩) 외국 또는 이에 준하는 단체(이하 “외국등”이라 한다)를 위하여 외국등의 지령, 사주, 그 밖의 의사 연 락 하에 국가기밀을 탐지·수집·누설·전달·중개하거나 이를 방조한 자는 3년 이상의 유기징역에 처한다. <표1> 「형법」 제98조(간첩) 개정 전·후 비교
20 것이 사실임에도, 간첩죄에서 방조범을 정범과 동일 하게 중하게 취급하였던 것은 과거 형법 입법 당시 냉전시대라는 사회적 배경 하에 정범과 방조범을 불 문하고 중벌로 의율하고자 하였던 입법취지가 있었 다고 생각된다. 간첩죄가 국가의 안전이라는 거대한 법익을 위태 롭게 하는 범죄라는 점에서 그 취지는 충분히 공감하 지만 이제는 시대가 변하였다는 점, 불법성의 경중에 따라 형벌의 차등이 있어야 한다는 것이 논리적이라 는 점 등을 고려한다면 규정을 개정함에 있어서 간첩 방조행위를 독립된 간첩죄로 취급하는 것은 지양했 어야 한다고 본다.5 3) 간첩죄 적용 대상의 확장과 그 의의 한편, 간첩죄 규정에 대해 내려졌던 큰 비판 중 하 나는 북한을 위한 간첩행위를 처벌할 수 없었다는 점 이었다. 왜냐하면 대법원은 북한을 국가가 아닌 반국 가단체로 파악하고 있기 때문이다.6 이러한 문제로 인해 한때 북한을 위한 간첩행위를 처벌하기 위해 북 한을 적국에 준하는 것(준적국)으로 파악하여 간첩 죄의 성립을 인정한 적도 있다.7 하지만 「형법」 제102조(준적국)는 “… 대한민국에 적대하는 외국 또는 외국인의 단체는 적국으로 간주 한다.”라고 규정하고 있으므로, 북한이 국가가 아님 과 동시에 외국인으로 구성된 단체도 아닌 이상 형법 으로는 북한을 위한 간첩행위를 처벌할 수 있는 방법 이 없는데, 그럼에도 불구하고 위와 같은 고육지책을 사용하였기에8 죄형법정주의 위반이라는 비판을 면 할 수 없었다. 따라서 반국가단체를 위한 간첩행위를 처벌할 수 있도록 본 규정을 개정하는 것이 반드시 필요하였는 데, 이번 형법 개정으로 인하여 북한을 위한 간첩행 위를 처벌하는 문이 열리게 된 것이다. 즉, 신설된 제98조의2(외국 등을 위한 간첩) 규정 이 그 역할을 담당하게 되었는데, 북한을 “외국 또는 이에 준하는 단체”에 포함시킬 수 있다면 북한을 위 한 간첩행위를 처벌할 수 있게 되므로 유의미한 개정 이라고 평가할 수 있을 것이다. 이러한 개정은 간첩죄의 당초 취지에 비로소 부합 하게 되었고, 나아가 우방국이든 아니든 외국 또는 이에 준하는 단체를 위한 간첩행위가 있으면 본죄 성 립이 가능하게 되었다는 점에서 지나치게 협소했던 처벌 범위의 문제도 해결된 것으로 평가할 수 있다. 국가기밀의 범주는 비단 우리 국민의 생명·신체에 한정되는 것이 아니라, 넓게 보면 대한민국의 경제를 위태롭게 할 수 있는 산업기밀도 이에 포함된다고 할 수 있다. 특히 반도체·배터리 등 국가 기간산업의 첨 단기술은 국가 경쟁력과 직결되는 만큼 보호의 필요 성이 크고, 이러한 핵심기술의 해외 유출이 어제오늘 의 일이 아니니만큼 외국을 대상으로 한 산업스파이 행위도 간첩죄로 처벌할 수 있어야 한다는 목소리가 높았다. 따라서 이번 개정은 이러한 사회적 요청에 부합 하는 것으로 평가할 수 있다. 개정 전에는 산업기밀 을 외국에 제공하는 행위에 대해 「산업기술유출방지 법」, 「국가첨단전략산업 경쟁력 강화 및 보호에 관한 특별조치법」, 「방위산업기술보호법」 등 특별법으로 의율해 왔으나, 이번 개정으로 형법상 간첩죄의 적용 이 가능해졌다는 점에서 상당한 의미가 있다. 나아가 이들 특별법의 모법으로서의 면모도 비로소 갖추게 되었다는 점에서도 그 의의를 찾을 수 있다. 이와 같이 냉전시대를 넘어선 ‘신 안보시대’라는 현 상황에 비추어 볼 때 개정형법은 실천적 의의를 가진다고 할 수 있겠다. 이러한 방조범의 독립된 취급은 신설된 제98조의2 외국을 위한 간첩죄 규정에도 동일하게 마련되어 있다는 점에서 문제라고 본다. 대법원 1959.7.18.자, 4292형상180결정; 대법원 1971.9.28.선고, 71도1498판결; 대법원 1983.3.22.선고, 82도3036판결. “북한괴뢰집단은 우리 「헌법」 상 반국가적인 불법단체로서 국가로 볼 수 없으나, 간첩죄의 적용에 있어서는 이를 국가에 준하여 취급하여야 한다.”(대법원 1983.3.22.선고, 82도3036판결). 「형법」상 간첩죄 규정은 이와 같은 한계가 있으므로, 사안에 따라 특별법인 「군형법」, 「군사기밀보호법」, 「국가보안법」 등을 적용하여 왔다. 「국가보안법」 폐지의 목소리가 오랜 기간 있어 왔음에도 불구하고 폐지가 안 된 것은, 개정 전 간첩죄 규정으로는 북한을 위한 간첩행위를 처벌할 수 없어 「국가 보안법」으로 해결할 수밖에 없었다는 것이 가장 큰 이유였다. 그러나 본 개정법률로 인해 북한을 위한 간첩행위를 처벌하게 된다면 「국가보안법」 폐지에 대한 유 의미한 근거로서 작용할 수 있다고 본다. 5 6 7 8 9
21 2026. 4. April Vol. 706 이번 개정의 핵심은 간첩행위의 태양을 구체화하 고, 적국에 한정되었던 적용 대상을 ‘외국 또는 이에 준하는 단체’로 확장하였다는 것이다. 다만, 개정법 역시 개정 전 법률과 같이 간첩방조 를 공범이 아닌 독립된 간첩죄로 취급하고 있는데, 입법자의 결단을 존중하더라도 어디까지나 조력행위 에 불과한 방조범의 불법성을 정범과 동일하게 평가 하는 것은 타당하지 않다고 생각한다. 한편, 간첩죄 적용 대상을 “외국 또는 이에 준하는 단체”로 확대함으로써 외국을 위한 간첩이나 산업스 파이 등을 처벌할 수 있게 되었고, 무엇보다 북한을 위한 간첩행위를 처벌할 수 있게 되었다는 점에서는 그 의미가 매우 크다 하겠다. 비록 대법원이 북한을 국가로 인정하고 있지는 않 지만 북한도 유엔회원국으로서 국제사회에서는 하나 의 국가로 승인되고 있고, 국가적 실체를 가진 집단 에는 해당되므로 ‘외국 또는 이에 준하는 단체’에 포 섭된다고 할 수 있다. 따라서 북한을 위한 간첩행위 처벌이 가능하다고 본다. 그러나 이와 달리 ‘… 이에 준하는 단체’를 ‘외국으 로 간주할 수 있는 단체’로 해석한다면 북한이 대한 민국 영토인 이상 외국이나 외국인 단체에 해당할 여 지가 없다는 반대의견도 있을 수 있기 때문에 향후 ‘외국 또는 이에 준하는 단체’에 북한이 포함되는지 여부에 관하여 대법원이 어떠한 입장을 취할 것인지 귀추가 주목된다.9 또한, 형법은 어디까지나 사법법(司法法)이기 때문 에 아무리 법률이 개정되었다고 하더라도 이미 발생 한 사건에 대하여 적용되는 것일 뿐이므로 큰 예방적 효과를 거두기에는 무리가 있다. 다시 말해서 형법으 로 범죄의 성립범위를 넓히고 중한 형벌로 다룬다고 하더라도 범죄예방의 효율성을 기대하는 것은 어려 운 측면이 있다. 국가기밀은 유출될 경우 그 피해는 환산할 수 없을 정도로 크고 회복도 어렵기 때문에 무엇보다 예방이 중요하다. 따라서 보안을 강화하고 관리시스템을 전 반적으로 점검하는 등 엄격한 관리가 우선되어야 할 것이다. 주목 이 법률 법으로 본 세상 간첩죄 적용 대상을 “외국 또는 이에 준하는 단체” 로 확대함으로써 외국을 위한 간첩이나 산업스파이 등 을 처벌할 수 있게 되었고, 무엇보다 북한을 위한 간첩 행위를 처벌할 수 있게 되었다는 점에서는 그 의미가 매 우 크다 하겠다. 다만, '이에 준하는 단체'를 '외국으로 간주할 수 있는 단체'로 해석하면, 북한은 대한민국 영 토인 이상 외국이나 외국인 단체에 해당하지 않는다는 반대 해석도 가능하다. 향후 대법원이 어떤 입장을 취 할지 주목된다. 03 맺으며 - 개정 이후에도 여전히 남은 과제들
22 Law Counselor 법률고민 상담소 구 「도시재개발법」상 재개발조합은 강제가입제를 취하고 있어 조합원은 설립인가시를 기준으로 같은 법 제20조 및 정관에 의하여 확정되며, 그 후 조합원 지위에 양도 등의 사유가 발생한 경우에는 정관에 따라 조합원 변경이 가 능합니다. 정관에 따르면 무허가건축물에 관하여는 그 사실상의 소유자에게 조합원의 자격을 부여한 것으로 해석하여 야 하고, 사실상의 소유자인지 여부는 당해 무허가건축물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 등의 납세 여부, 무허가건축물관리대장상의 등재 여부, 주거용인 경우 주민등록 여부 등을 종합적으로 고려하여야 합니다(대법원 1998.3.27.선고 97누17094판결). 乙은 위 토지의 임의경매절차에서 낙찰허가결정을 받았으나 위 건물이 제시외 건물로서 매각에서 제외되었고, 丁은 매매계약을 체결하였으나 건물에 관한 소유권이전등기가 불가능하여, 乙과 丁 모두 위 건물의 소유권을 취득 하지 못하였습니다. 위 건물은 부산시 조례 규정상 1989.3.29. 이전 발생 무허가건축물에 해당하므로 정관 제9조 제2항 단서에 따라 귀하 소유임을 입증하면 조합원으로 인정됩니다. 귀하는 재산세 납세의무자로서 조합설립인가일인 2003.5.27. 당시 주민등록이 마쳐져 있었고, 위 건물을 귀하 내지 가족들이 실제로 점유·사용하여 왔으므로, 귀하가 조합원의 지위에 있다고 할 것입니다. 조합이 귀하의 조합원 지위를 부인하고 있는 이상 그 확인을 구할 이익도 있으므로, 관리처분계획 고시가 있음 을 안 날부터 90일 이내에 관리처분계획 취소 소송을 제기하여 구제받을 수 있습니다(부산지방법원 2023.3.24.선고 2022구합21895판결[조합원지위확인] 참조). 부산광역시 소재 도시환경정비사업조합은 2003.5.27. 조합설립인가를 받았습니다. 제 부친은 구역 내 토지(대 31.4㎡) 및 그 지상의 미등기건물(1970년경 건축)인 주택 약 29.4㎡를 소유하다가 1974.8.13. 사망했습니다. 위 건물에는 제 주민등록이 1968.11.20.부터 2011.5.15.까지 등재되었고, 관리처분계획인가일인 2026.2.14. 당시 제 동 생의 주민등록이 마쳐져 있었습니다. 위 토지는 2001년 乙이 경매로 낙찰받았으나 위 건물은 제시외 건물로 매각에서 제 외되었고, 이후 丙을 거쳐 丁 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌으나 건물에 관한 등기는 끝내 마쳐지지 않아 사실상 제가 소유하고 있습니다. 위 건물은 2001년도에 재산세 과세대장에 등재되었고, 2001년도분 및 2014년부터 2026년도분의 재산세 납세의무자 는 저입니다. 그런데 조합은 제가 위 건물의 소유자가 아니라는 이유로 분양신청통지도 하지 않은 채 관리처분계획 인가· 고시(2026.2.14.)에서도 저를 제외했습니다. 이런 경우 구제받을 방법이 있는지요? 사실상 소유자로서 조합원 지위가 인정되므로, 관리처분계획 취소 소송으로 구제받을 수 있습니다. 재건축·재개발 A . 무허가건물의 소유자가 아니라며 조합원 자격을 부인하고 관리처분계획에서도 제외했는데, 구제 방법은? Q .
23 2026. 4. April Vol. 706 법률고민 상담소 법으로 본 세상 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항제4호(이하 ‘제1규정’)는 투기과열지구 안에서의 주택재건축사업 조합 설립인가 후 토지 또는 건축물을 양수한 자는 조합원 지위를 상실한다는 원칙의 예외를 규정하고, 같은 법 시행령 제37조제1항(이하 ‘제2규정’)은 1세대1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간(10년) 및 거주기간(5년) 충족 시 조합원 지위 승계를 규정합니다. 제1규정에서는 양수인의 조합원 지위 인정 요건으로, 양도인이 양도 당시 위 요건을 갖추면 된다는 뜻이고, 부 동산 물권변동의 원인행위 이후 실제 물권변동까지는 일정한 시간적 간격이 있는 것이 일반적인데, 원인행위 당시 법정요건을 갖추고 있었다면 양도인의 요건을 충족하였다고 할 것이어서, 조합설립인가 후라도 양수인은 조합원 지위를 취득하게 됩니다. 이와 달리 등기일을 기준으로 제1규정의 적용 여부를 판단한다면, 매매계약 시 정한 등기시점의 선후라는 우연 한 사정으로 양도인이 일시적 2주택자가 된 경우에도 양수인이 조합원 지위를 인정받을 여지가 없게 됩니다. 이는 조합원이 거주지 이전을 목적으로 재건축 대상 부동산을 양도하고 새 주택을 매수하는 데 장애가 없도록 배려한 제1규정의 입법취지에 부합하지 않고, 양수인에게도 예측지 못한 사정으로 조합원 지위를 인정받지 못하는 중대한 손해를 입히게 됩니다. 결국 甲은 양도계약 체결 당시 제1규정, 제2규정 요건을 모두 충족하였으므로, 귀하에게는 조합원 지위가 인정 됩니다. 따라서 귀하는 관리처분계획인가·고시 전이라면 조합원지위확인 청구소송을, 그 후에는 관리처분계획 인 가·고시가 있음을 안 날부터 90일 이내에 관리처분계획 취소소송을 제기하여 구제받을 수 있습니다(대전지방법원 2024구합206974 판결 참조). 조합은 대전광역시 중구 내 주택재건축사업 추진을 목적으로 2019.9.11. 조합설립인가를 받았고, 저는 2021.2.1. 甲으 로부터 사업구역 내 토지(대 90.0㎡) 및 그 지상 주택을 매수하는 매매계약을 체결하였습니다(해당 지역은 계약체결 시 투기과열지구). 甲은 1996년부터 위 주택에 거주하였고 2004.1. 자신 명의로 소유권이전등기를 마쳐, 계약체결 당시 1세대1주택자로 서 소유기간 10년 이상, 거주기간 5년 이상의 법정요건을 충족하고 있었습니다. 저는 2021.4.1. 위 부동산에 관한 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 한편, 甲은 위 계약체결 후 제3자 주택을 매수하여 그곳으로 전입(2021.2.15.)하였는데, 이후 甲 의 아들 乙(유주택자)이 2021.3.1. 甲의 세대원으로 전입신고를 마쳤습니다. 저는 조합원 가입신청을 하였으나, 조합은 乙의 전입신고에 따라 저의 소유권이전등기일 기준으로 甲이 1세대1주택자 요건을 갖추지 못하였다며 저의 조합원 자격을 부인하고 있습니다. 이런 경우 어떤 구제방법이 있는지요? 매매계약 당시 양도인이 법정요건을 충족하였다면 양수인의 조합원 지위는 인정됩니다. A . 조합이 양도인의 일시적 1세대1주택 요건 상실을 이유로 조합원 지위를 부인하는데, 구제 방법은? Q . 법무사(서울중앙회) 최이로 재건축·재개발
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